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商业地产基础知识培训 本章内容 什么是商业地产？（必须掌握） 狭义和广义的解释（必须掌握） 商业地产与住宅地产的三大差异点 差异点一：性质差异（必须掌握） 差异点二：用途差异（必须掌握） 差异点三：价值判断差异（必须掌握） 广义的商业地产类别（必须掌握） 商业地产的典型形态 商业地产的典型形态 商业地产的典型形态（必须掌握） 商业地产的典型形态 商业地产的典型形态（必须掌握） 商业地产的典型形态 商业地产的典型形态（必须掌握） 商业地产的典型形态（必须掌握） 零售业商业类别及业态对比（必须掌握） 零售业商业类别及业态对比（必须掌握） 商业地产的利润构成 商业地产的价值构成（必须掌握） 商业价值的存在方式 商业地产价值影响因素（必须掌握） 商业地产价值影响因素 商业地产价值影响因素 商业地产价值影响因素 商业地产价值影响因素 商业地产价值影响因素 商业地产价值影响因素 商业地产发展规律及周期（必须掌握） 商业地产发展规律及周期 商业地产发展规律及周期 商业地产发展规律及周期 商业地产发展规律及周期 商业地产发展规律及周期（必须掌握） 商业地产发展规律及周期 商业地产发展规律及周期（必须掌握） 商业地产的常用名词 商业地产的常用名词（必须掌握） 商业地产的常用名词（必须掌握） 商业地产的常用名词（必须掌握） 商业地产的常用名词（必须掌握） 商业地产的常用名词（必须掌握） 商业地产的常用名词 商业地产的常用名词（必须掌握） 商业地产的常用名词（必须掌握） 商业地产的常用名词（必须掌握） 商业地产的常用名词 商业地产的常用名词 商业地产的常用名词 商业地产的常用名词 商业地产的常用名词 初始租金： 通常是指一个新兴的市场或商场在进行招商时，为了吸引商户而制定的一个较低的租金，就是初始租金。 转租金： 一些投资商户在取得商铺租赁经营权后，在将商铺以一个高价转租出去 以获得投资收益，这类群体俗称二房东，他们收取的租金就是转租金。 购物中心 百货商店 超市 专业店 专卖店 便利店 仓储店 客户 目标顾客以流动顾客为主 中高收入人群、客户来源范围广 大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同 客户覆盖面广 针对特定消费人群、经济实力较强 附近居民 购物方式 柜台销售和开架销售相结合 开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式 定价销售和开架面售 定价销售和开架销售 开架自选、统一结算 开架售货、批量作价 经营特色 卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。 卖场租赁制、种类齐全、高毛利 平价销售、满足日常用品一次性购全 同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营 品牌专卖、量小、质优、高毛利 平价、服务群众生活，营业时间长 商业地产概念及与住宅差异 商业地产类别划分及典型形态 商业地产价值构成及影响因素 商业发展规律、周期、辅射圈 商业地产常用名词解释 A B C D 开发商通过运作项目赚取开发投资利润－土地增值 开发商销售商铺赚取销售利润－物业增值 所有者出租商铺赚取租赁利润－经营增值 商业物业管理者赚取管理利润－管理增值 商业地产的价值在于经营功能，通过经营创造高于价格的价值； 住宅地产的价值在于居住功能，并随地价增值而保值升值。 第一是房产有形的价值，土地加建筑成本等； 第二是商业（经营价值）无形的价值，它是商业地产价值的根本价值； 这两者不可分离，商业价值不可能离开商铺而单独存在。 商业地产与住宅地产的价值不同： 静态商铺价值（很难改变） 包括支持商铺价值的有质有量的购买力、周边的交通设施和交通方式、以及商铺本身所处的位置和建筑形态。 动态商铺价值（可以改变） 指商铺本身或商铺所在的商圈所不具备的，是商业主体附加在商铺上的人为的商业行为。包括经营方式、商业业态、商业企业。 影响商业地产价值的六大因素 （1）地理位置 （4）商业市场容量 （2）交通条件 （3）区域经济状况 六大因素 （5）商业建筑形态 （6）定位与业态业种组合 影响商业地产价值的六大因素 第一：地理位置 人口稠密、消费实力强是商业增值的必要条件之一，商业地产对 “人口聚集”与“购买力集中”的要求高于任何一种形态的地产。从 某种意义上说，选址对商业地产概念的形成起决定性的作用。 地理位置决定商业价值，商铺租金反映商铺价值！ 影响商业地产价值的六大因素 第二：交通条件 大交通“达”，则商圈内“通”。人流、商流、物流依赖的是完 善的外部交通体系和内部动线的设置。商业地产新概念的选择能包含 交通因素，成功几率更大。 交通动线是商业项目成