我国房地产行业资问题分析.pdfVIP

虫蛰熊±坐丝迨塞 韭冒廑地芒堑些融堑四壁佥型i 摘 要 房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发、经营、销售和服务等组成。 房地产的发展可以带动一系列相关产业的发展，为社会提供就业机会，加速国民经济 的发展。房地产业的发展可以带动建筑、建材以及冶金等50多个物质生产部门的发展， 并引发住宅消费等产业。房地产金融是房地产业欲展的保障，也是我国调控房地产市 场和促进房地产消费的主要手段。房地产建设涉及面广，规模大，投资大，一般在几 百万乃至上亿元。在房地产投资额中，自有资金仅占一小部分，大部分资金是通过银 行或其他金融机构筹集的，房地产业的发展大量地利用银行贷款，带动了银行业的发 展；而银行业的发展特别是银行取得贷款资金方式的增加，反过来又会促进房地产的 发展。二者相互促进，相互发展。 首先．现阶段房地产业迅速发展而房地产金融发展滞后，其直接的结果是房地产业 的发展对金融业的依赖性越来越强。在房地产业的资金来源中，银行信贷要占到60％，房 地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重更是高达7．8％。这两项统计数据让央行” 寝食不安”，为了”提前”防范房地产贷款快速增长中所隐含的风险，为此央行出台了12】 号文件，要求商业银行从土地、开发、施工和销售等各个环节加强贷款管理。央行收紧 房贷新政策的出台，也把如何拓宽房地产业融资渠道的问题再次凸现了出来。 同时，我们也注意到。自去年以来，以往制约房地产金融注释。发展的相关政策开始逐 渐”解禁”，房地产企业获取资金的渠道也开始不断拓宽。以采用信托方式融资为例，六年 下半年以来全国发了10多个信托计划，如上海国投的新上海国际大厦信托项目和北京 国投的”三环新城”信托项目等；以发行企业发债为例，上海金茂大厦用大厦做抵押，发了 10个亿的企业债券；以房地产投资基金注释2为例，新加坡上市企业嘉德鬓地联合欧美60 家投资基金，成立了拥有数十亿资金规模的嘉德中国地产基金。这表明，我国房地产业的 融资渠道在不断拓展。 在制约房地产金融发展的相关政策”开始解禁”后，相信央行今后会出台相关的政策。 来促进和发展房地产金融工具的创新，例如资产证券化、房产信托、企业债券、房产抵 押等，以此来推动和发展我国的房地产金融市场。 注释1：参见郑之杰《房地产金融》，中国财政经济出版社第2l页 注释2：参见任映国《投资银行与金融工程》经济科学出版社P332 ．3． 虫造型±堂位逾塞 毯国崖地芒堑、业融羹回壁i￡援 其次，我国商业银行目前在经营管理上还普遍存在制度缺陷，具体表现在：授权授 信缺乏制衡：资产负债比例管理和风险管理不落实：信贷风险管理体制不科学，抵押 贷款担保和信贷资产管理责任制流于形式；财务会计制度不健全：资本金充实制度和 风除补偿制度不健全等。商业银行对房地产信贷中出现的一些新问题也研究不足，业 务能力一i强，并且还出现恶性竞争等问题，造成信贷风险隐患。从市场的保障制度来 看，我国目前社会信用制度、信用保证体系、公证抵押等法律体系也还不健全。此外， 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款，这 对需要长期资本的房地产企业来说，还是不适应当前市场的需要，不能保证房地产业 的持续发展，相反却成了房地产业发展的一个限制性因素。因此，为了增加资金来源 渠道，分散资金风险，拓宽融资渠道，解决开发商资金紧缺的心病，建立全1：lij的房地 产开发融资体系已迫在眉睫了。当然，这并不表明银行等金融机构在融资体制中不再 重要，相反，这种转变为银行融资机制拓展业务范围，创造新的融资产品，开拓市场 空间提供了机会。 第三，目前我国房地产业投融资投融资体系还存在结构不合理的问题，主要表现 在间接融资比例过大，直接融资比例过小，使商业银行承受了较大的金融风险压力。 从商业银行间接融资和资本市场直接融资两个方面的比较上看，国际上把房地产业的 资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要