美国、新加坡低价收入比成因及对我国的启示.pdfVIP

中文摘要 中文摘要 近年来，我国老百姓对住房问题的抱怨，并不是仅仅因为房价太高，而 是相对于收入而言房价过高，即房价收入比偏高。一般认为，房价收入比是 人类住区规划署发布的研究报告显示，世界上诸多发达国家的房价收入比数 值都在这个范围之内；而我国学者计算出我国的房价收入比高于此值。 由于房价收入比=房价／收入，所以房价和收入的形成机制，最终决定房 价收入比的比值。美国和新加坡都是全世界公认解决住房问题较好的国家， 其中美国以市场为主导解决住房问题，而新加坡以政府提供“组屋”为主。 本文分析了美国和新加坡低房价收入比的成因，进而联系我国国情，得出对 我国实现较低房价收入比的合理建议。 全文的内容共分为六章。第一章是绪论部分，主要说明了房价收入比问 题的提出，国内外围绕房价收入比问题的讨论。 第二章是本文的研究基础：房价和收入的形成机制。这一章划分为两个 主要部分：房地产价格的形成机制；收入的形成机制。在房地产价格的形成 机制中，首先讨论了马克思的价值理论和地租理论。马克思主义政治经济学 关于房地产商品价格构成的研究，也是按照生产价格理论进行。一般认为， 房地产商品的价格=房地产商品的成本+合理利润+政府税费。由于地价是房 地产商品成本的重要构成要素之一，因此研究房地产价格的形成，也必须研 究地租、地价理论。马克思主义认为，土地价格的实质是地租的资本化，它 是由地租和利息率这两个因素决定的：土地价格与地租成正比，与利息率成 反比。在这一节也介绍了西方经济学关于房地产商品价格形成的主要理论和 模型，包括：新古典的均衡价格理论：短期和长期的单一市场均衡模型；政 府定价模型。在第二节中，讨论了收入的形成机制。本文所指的收入，主要 指工资收入。马克思认为，工资是劳动力的价值或价格的转化形式，“和其 美国、新加坡低房价收入比成因及对我国的启示 他商品不同，劳动力的价值规定包含着一个历史的和道德的要素∽’，是资本 家阶级和全体工人即工人阶级之间斗争的结果。这一节同时介绍了西方经济 学的研究成果，主要介绍了生存工资理论、边际生产力分配理论、均衡工资 理论和非竞争性工资决定理论。 第三章分析了美国低房价收入比的成因。美国是世界上最大的发达国家， 也是解决住房问题较好的国家之一，美国一些著名城市的房价收入比均在3 左右。本章第一节利用美国1963至2005年中等住宅价格和中等家庭年收入 数据做了计量分析。Granger因果关系检验的结果显示：在美国经济的运行中， “收入增长”不是“房价增长”的成因；但是“房价增长”是“收入增长 的原因，或者说房价增长将导致收入增长。这正是美国维持较低房价收入比 的原因。第二节介绍了美国的工资集体谈判机制。文章认为，正是这种集体 谈判机制，使美国房价的增长能传递给工资增长，能够解释计量经济学得出 的结论。 第四章分析了新加坡低房价收入比的成因。新加坡是世界上公认的解决 住房问题较好的国家之一，其人均居住面积是香港的2倍多，比日本大30％， 基本实现了其建国初期提出的“居者有其屋’’计划。本章第一节，介绍了新 加坡房地产市场结构。新加坡政府修建了大量公共组屋：对低收入阶层提供 出租组屋；对广大的中等收入阶层提供可供购买的组屋；对高收入群体采用 “有益的疏忽”，让他们自行购置市场提供的私宅。第二节分析新加坡实现 低房价收入比的原因。由于新加坡约80％的家庭都住在组屋中，而组屋由政 府法定机构——建屋发展局负责设计、建造、销售与物业管理，所以政府可 以通过制定组屋价格实现合理的房价收入比。 第五章得出美国、新加坡经验对我国的启示。第一节分析了我国房价收 入比的现状及其成因。目前我国普通老百姓购房压力较大，理论计算也表明 我国房价收入比明显高于3--5倍的国际合理区间。从数学关系看，房价收入 比=房价／收入，比值偏高的最根本原因是房价和收入没有“和谐增长”。文 章分析了房价相对收入增长过快的原因：首先反驳了利用我国住宅需求旺盛 来解释我国房价持续上涨的观点；继而通过分析认为，我国商品房地价的快 ①马克思： 《资本论(第一卷)》第199页，人民出版社，2004。 2 中文摘要 速增长，以及地价和政府征收的税费在房地产价格中占据相当大的比例，是 房价增长相对收入增长过快的基本原因。接着也分析了收入增长相对过慢的