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房地产调控 论土地财政与房地产市场调控 安体富 窦欣 (中国人民大学，北京100872) ．内容提要：最近几年，房价暴涨成为人们关注的一个热点，它影响着经济社会发展的 各个方面，尽管政府为此不断出台调控政策，但效果有限。而房价暴涨与土地财政有着密 切关系。本文多角度分析了房地产宏观调控不力的原因，特别是财政体制及土地财政方 面的问题。并提出逐步解决土地财政问题、增强房地产调控效力方面的政策建议。 关键词：土地财政房地产市场调控 完善地方税制 1)02-O008--06 中图分类号：F817．2文献标志码：A 文章编号：1672—9544(201 12．8％，其中，新建住宅销售价同比上涨15．4％，商 一、引言 品住宅销售价格上涨17．3％，调控政策的效果与民 随着住宅商品化进程的推进，我国房地产市 众预期差距较大。 场连续十几年持续火爆，房价出现过快增长。据统 与此同时，地方政府从土地开发及其相关领 域所获得的土地财政收入剧增，除了与房地产相 计，2009年，全国商品房销售面积9．37亿平方米， 比上年增长42．1％，创历史新高；销售额4．4万亿关的税收收入外，国有土地有偿出让收入在近几 元，比上年增长75．5％；新建商品房成交均价每平 年内出现大幅增长，2009年，全国土地出让收入为 方米4695元，比上年上涨近24％。房价过高，涨幅 过快，不仅引发社会多重矛盾，同时也增加了人们 54．37％。此外，地方政府为弥补基础设施建设方 对市场泡沫的普遍担忧。为此，中央政府从2003面的财力不足，利用土地进行大规模抵押贷款。 年起陆续出台各项限制房地产市场过热的调控政 据有人推算，东南沿海的一些县市基础设施建设 策，以期遏制房价过快增长的势头。而面对我国房 投资每年高达数百亿元．财政投入仅占10％，土 价的居高不下，2009年末、2010年初中央政府又地出让金约占30％，60％靠土地抵押从银行贷款 连续高密度地出台了一系列调控政策．其中，“新 融资。土地财政已成为地方政府重要的财政收入 国十条”中的“考核问责机制”、“二套房、三套房信 来源之一。 贷政策”等严厉措施被称为我国房地产调控历史 土地财政规模的扩大，在一定程度上助推了房 上涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次调 价的上扬，房地产市场的冷暖与地方政府利益息息 控。但是，在中央房地产调控的重拳之下，2010年相关。因此，增强房地产市场调控效果。必须首先处 4月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 理好地方土地财政问题。 [收稿日期]2010-12—16 [作者简介]安体富．财政金融学院教授，博士生导师。中国财政学会理事会顾问．研究方向为财政理论与致策。赛欣．财政金融学院博士研究生． 研究方向为财政制度与政策。 (基金项目】本研究得到国家社会科学基金重大项目。贯彻落实科学发展观与深化财税体制改革研究”(cr7＆z∞12)的资助。 8 地方财政研究，2011．2，第2期 万方数据 房地产调控 产业的打压缺乏动力。 二、房地产宏观调控不力的原因分析 (二)地方财政对土地财政过度依赖 (一)地方经济与房地产业发展密不可分 我国自1994年实行分税制改革以来，中央上 在中央政府与地方政府之间的委托代理关系