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论城市住房的有效开发 王玲粗 提要 本文基于资源最优化配置的原则.提出了城市住房有效开发的新概念。在比较完整地界定这一概念的涵义、 特点、表征及惫义的基础上，通过对当前城镇商品住房高空置现象的解析，初步提出了实现城市住房有效开发的途径， 即必须以住房商品化为前提，在充分引入市场机制、健全住房市场体系的基础上，建构规范的住房开发联动运作体系. 关盆词:住房有效开发 计，1997年1-7月，全国个人购买商品住房的资金额和 1 问题的缘起 面积已分别占商品住房销售总额和总面积的68.67%和 在原有的以低租金、分配制、福利型为主要特征住 72.03肠②)，消费主体的多元化格局已经形成。正所谓 房建设体制下，由子供给与需求之间缺乏直接的作用机 “众口难调”，一个单位挑选100套住房容易，100个人挑 制，使得住房消费主体非常概念化，住房需求的内容和 选100套住房则难得多。由于每一所房子，都倾向于成 形式均相当单一，住房需求质与量方面的变化对住房供 为 “垄断竞争”的商品，不同收人、不同家庭构成、不同 给的影响也非常有限;同时，由于城市住房的建设量与 职业，不同年龄等的住户对住房的偏好会不同，相应地 发展速度完全取决于国家的投资，在实施过程中，政府 对住宅单体，公建配套、社区氛围社会有不同的要 计划部门可以通过对资金以及建筑材料、人力资源、能 求⑧。消费主体的多元化和消费行为的市场化对住房开 源等资源投放的量、方向与速度的控制，直接约束住房 发提出了更高的要求。 建设活动，将其控制在计划范围内。在这种情况下，住 .多元化的开发主体和市场化的开发行为使住房开发复 房建设的整个过程比较单纯，建设内容和开发行为都是 杂化 可控的。只需要根据国家发展计划，组织人力、物力和 开发主体的多元化主要表现为住房建设投资主体的 财力，就可以使住房建设维持一种低水平的供求平衡 多元化和房地产开发企业的开发能力各不相同。由于房 (住房短缺)。 地产开发企业作为独立的经济实体，开发活动以市场经 80年代初期，我国开始了住房商品化的探索，并逐 营为基础，开发行为已明显市场化. 步用货币分配代替原有的实物分配，由居民用自己的收 由于市场机制鼓励的是对个体利益的极大追求，具 人通过市场的卖或租交换住房。其核心就是将居住成本 有不同开发方式和开发能力的企业，以获得最大的资本 消费纳人住房建设体系，并使其成为住房市场的主体， 投资回报率为目的，往往从局部和短期利益出发，而忽 实现投人产出的良性循环，从而使由旧的住房体制所引 视社会整体和长期利益;同时，由于个体决策往往会是 发的住房问题得到根本解决.随着一系列房改措施的出 随机的，社会群体的协调一致难以保证，这就增大了住 台和实施，我国城镇住房建设现已初步形成了以市场机 房建设失调的可能性。 制为基础进行住房开发和住房分配的体制. 同时，由于体制转轨过程中，各要素发展的不平 住房建设体制的转型，一方面极大地调动了国家、 衡，住房市场还没有形成规范的主体和良好的环境，使 集体和个人的积极性，促使我国住房建设得以突飞猛进 住房建设出现了不少问题和矛盾，而当前城镇商品住房 的发展。城镇居民的居住状况得到极大的改善。以上海 的高空置现象就是这些矛盾的集中体现。 市为例，人均居住面积由1978年的3.8mz增加到