第八章第四节房地产开发项目投资与收入估算(二)及第五节房地产开发项目财务报表的编制(一)(版)解析.doc

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．熟悉可行性研究的含义、目的、作用、依据和工作阶段； 2．熟悉可行性研究的内容； 3．了解可行性研究的步骤； 4．熟悉房地产开发项目策划； 5．掌握构造评价方案； 6．掌握选择基础参数； 7．掌握房地产开发项目投资与收入估算； 8．掌握基本报表； 9．熟悉辅助报表； 10．掌握财务报表的编制； 11．熟悉可行性研究报告的撰写。 二、内容讲解 【本讲重要考点提示】 1．房地产开发项目财务评价的基本报表。基本报表个资金来源与运用表损益表（ ）A．B．销售费用 C．其他费用 D．前期费用 答案：B 八、财务费用 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。（史记：此处的说法不仅与理论教材说法有严重差异，而且与本教材第六章的财务费用说法也不相同，参见开发教材例6－5，个人认为财务费用应包含在房地产开发完成之前发生的所有必要费用的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费） 【2007年试题】在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ ）。 A．折旧费 B．审计费 C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费 答案：C 九、不可预见费（史记：理论教材中没有对应项目） 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%～7%估算。 当开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用，维修与保养费，办公费，保险费，房产税，城镇土地使用税及两税一费、广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。各项费用的估算方法，请参考本书第十章有关内容。 二、资金使用计划 开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。在项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。表8－2为房地产开发项目资金使用计划表的示例。 房地产开发项目资金使用计划表单位：万元 表8-2 合计 开发经营期 1 2 3 4 … n 1 土地费用 1．1 1．2 土地出让价款 税金及土地竞投费用 2 勘察设计和前期工程费 2．1 2．2 2．3 可行性研究费 勘察设计费 三通一平费 3 房屋开发费 3．1 3．2 3．3 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施建设费 4 其他工程费用 5 开发期税费 6 管理费用 7 销售费用 8 财务费用 9 不可预见费 合计 三、收入估算与资金筹措 （） 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划（） 1．租售方案 租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期（） 2．租售价格 租售价格应在房地产市场分析的基础上确定，一般可选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到项目的租售价格。也可以参照房地产开发项目产品定价的技术和方法（史记：本教材98～100页方法），确定租售价格。 租售价格的确定要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。 3．租售收入 房地产开发项目的租售收入等于可租售面积的数量乘以单位租售价格。对于出租的情况，还应考虑空置期（）（）（）8-3和表8-4所提供的格式进行。 销售收入与经营税金及附加估算表单位：万元 表8-3 序号 项目 合计 开发经营期 1 2 3 … n 1 销售收入 1．1 可销售面积（㎡） 项目 合计 开发经营期 l 2 3 … n 1．2 1．3 单位售价（㎡） （） 2 2．1