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第一章 物业经营管理概述 考试的基本要求： 掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。 熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容。 了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。 第一节 物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵(掌握) 1、物业经营管理的概念 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 物业经营管理的内容包括两大部分：（1）保证物业正常使用的运行操作管理；（2）将物业作为一种收益性资产所进行的各种(资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等)经营活动。 物业经营管理不是一个特定的专业领域，是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。 2、物业经营管理和传统物业管理的区别 传统物业管理：对房屋及其配套设施设备及相关场地进行维修、养护和管理。 物业经营管理：强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 1.关于物业经营管理内涵的说法，错误的是(　　)。 　　A.物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务 　　B.物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理 　　C.物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动 　　D.收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。 （一）写字楼 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。按照写字楼的使用方式不同，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。 1．政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（?C??）方面有所区别。（2010年）? A．建筑规模??B．建筑结构??C．公共性????D．社会性 我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。 分类：国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 表1-1 国外写字楼分类级别 级别 地理位置 交通环境 实物状况 建筑质量(有关建筑条例或规范的要求。) 建筑功能 物业管理 收益能力 甲级 优越 优越 优良 达到或超过 先进 完善。包括24小时的维护、维修及保安服务。 能与新建成的写字楼建筑媲美。 乙级 良好 — 良好。有自然磨损存在。 达到 较先进，有功能陈旧的影响 —— 低于新落成的同类建筑物 丙级 —— — 存在较明显的实物磨损 在某些方面不能满足新的要求 存在明显的功能陈旧 —— 相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。 写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。实践中，人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。对写字楼分类一般考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 2．国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（?A?）级写字楼。（2010年）??? ?A．甲?????B．乙????C．丙?????D．丁 （二）零售商业物业 零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务，以选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标。 分类：零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为6种类型，具体如表2中所示： 表2 零售商业物业的类型 类型 建筑规模 经营商品的特点 辐射区