常州青枫公馆年度营销计划30ppt开启解析.pptVIP

2009年1月竞争楼盘销售情况一览 2009年1月竞争楼盘未来推盘预测 青枫公馆 09年度营销计划 天启开启 2009.02 纲要 09年 目标设定宏观市场 竞争分析营销策略 策略执行 09年目标设定 PART 1 形象目标，品牌目标，经济目标 形象目标——青枫公园板块首席楼盘、城西第一地标 打造城西地标，进而塑造常州首席生态健康社区形象 品牌目标——扩大项目品牌知名度和影响力 继续塑造、巩固品质为先的品牌形象 经济目标——实现项目价值与数量共进 在维护品牌的前提下适当降低减少利润，追求资金快 速回笼 青枫公馆2009营销目标 宏观市场 PART 2 我国经济的增长依赖于投资、出口、消费三驾马车的拉动，08年爆发的金融危机直接导致我国许多依赖出口的实体经济受到较大影响，失业率的增加以及收入的减少导致消费信心减少。而美国的7000亿美金救市计划只针对其金融行业，对美国国内消费刺激较小，有经济学者认为美国的经济可能要到09年下半年才能走出低谷，最快也是在6月出现转机。届时美国消费需求上涨才有机会推动国内消费信心的增加。 央行两率下调是几年来最大的力度下调，是向市场发出的积极的货币政策信号，4万亿的基础建设投资在某种程度可以理解为是对房地产行业的实际利好。但由于房地产涉及民生问题，民众整体对房价高位的抗性，虽然地方政府的存在救市冲动，但是中央政府对地产行业继续调控的“表面态势”没有改变，实际是希望房地产市场的稳定，这是主基调。 消费信心增加依赖美国经济复苏 房地产市场政策欲露还羞 综合国内国际诸多不确定的因素，并且根据右侧投资交易法则。设定观察期、行业拐点、行业回暖期、行业上升期等。 观察期 在全球金融危机爆发后，如果美国切实投入救援方案并且符合各方的期待，政策明显产生预期效果，各项经济指标不再下滑，此时间段内均属于观察期。 行业拐点 在国际金融援救措施明显起到效果，国内经济环境显著改观。（预计在09年3月份~5月份。 行业回暖期 针对地产行业，国家在确定扶持、发展的主基调后，并继续出台相关的实施细则，使政策能够让民众受益。地产行业则进入回暖期。 行业上升期 行业前期看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的指标是保证金率在12～13%。宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展。 形式会向好的方向发展，但有待时间考验 首次购房最低首付比例调整为20% 首次购房贷款利率可优惠至0.7倍 公积金贷款利率3.87 对个人销售住房暂免征收土地增值税 个人销售或购买住房暂免征收印花税 首次购房契税下调1% 公积金40万贷款、异地贷款、商业转公积金贷款 效果 按7折利率测算，100万30年贷款的月供从4939.32元降低至4856.69元，减少1.49%；100万20年贷款月供从6210.5元降低至6143.4元，减少1.08%。本次降息有利于进一步减轻购房者的还款压力，不过其作用的力度上小于前几次降息。从本轮降息开始至目前，5年期以上贷款利率从7.83%降低至5.94%，以执行7折利率为标准，降息使得30年期月供累计下降14%，如果考虑到此前利率下限为8.5折，按揭贷款新政及利率调整合计使得30年期贷款的月供下降达24.3%，相当于房价下降6.3%-10.8% 影响 针对一手房而言，对积蓄不多、有刚性购房需求的购房者而言，无疑能解决燃眉之急，或以相同的首付金额买到更好的房子 从新政所获得利率贷款及优惠来看， 能带动部分刚性需求，对各项目均有利好 过去几个月是国家对房地产政策调整的试探性出牌，“国三条”及“省十条”出来的“政策合并”调控方式已形成模式，今年将以“中央出思路、地方自行决策为主”进行政策调整 总结来看： 1、积极的财政政策和适度宽松的货币政策作为应对国际金融危机的政策，将继续实施 2、房地产企业将以主动应对形势变化为主要观念，适时作出营销策略的调整 3、在政策调整其内，受进一步利好形势的影响，加上购房体系的再次调整，刚性需求将得到一定程度释放，也将慢慢引导购房者走出观望情绪 竞争分析 PART 3 个案 总推量 总去化量 总去化率 本月均价 本月去化 优惠方式 景瑞曦城 805 730 91% 3800 11 99折（一次性98） 老带新看房送小礼品，成功认购，老客户可获得半年物业管理费+2888元车位抵用券，新客户1%购房优惠；规定时间内完成签约，老客户可获得200元超市购物券一张，新客户可领取精美日历一份。 御源林城 1349 1206 89% 3500