支行个人房地产按揭贷款风险评估与控制检测专用教程.docVIP

西 南 科 技 大 学 专业硕士学位论文 A支行个人房地产按揭贷风险评估与控制 论 文 类 型 调查研究报告 作 者 姓 名 万茜曦 学 号 ２０１３０２００１７ 专 业 工商管理硕士（MBA） 年 级 2013级 申请学位级别 硕士 指导教师（校内） 刘 健教授 指导教师（校外） 目　录 1　绪论 1 １．１　研究背景及意义 1 １．２　国内外研究现状及趋势 1 １．３　研究思路和方法 5 ２　个人住房信贷风险控制理论与方法 6 ２．１　商业银行信贷理论 6 ２．２　风险定义及分类 10 ２．３　风险的基本特征 10 ２．４　风险产生的原因 11 ３　A支行个人住房按揭贷款风险管理现状分析 12 ３．１　A 支行简介 12 ３．２　A支行业务介绍 12 ３．３　A支行个人住房按揭贷款风险控制现状 14 ４　A支行个人住房按揭贷款业务风险管理中存在的问题及成因 18 ４．１　假按揭风险与分析 18 ４．２　借款人风险与分析 21 ４．３　抵押物风险与分析 32 ４．４　银行自身风险 34 ５　A支行个人住房按揭贷款业务风险防范及其对策 36 ５．１　合作项目准入机制 36 ５．２　借款人准入机制 37 ５．３　资产证券化策略 39 ５．４　完善内部控制制度 41 ６　结论与建议 41 ６．１　结论 41 1　绪论 １．１　研究背景及意义 1.1.1　研究背景 房地产业对国民经济发展具有支柱性作用， 09年以来，在某些省市，房地产业的经济效益占到GDP的近四分之一，其对国民经济的拉动与稳定经济持续发展的作用不容小觑。商业银行房地产贷款业务是商业银行资产业务的重要组成部分, 央行公布的《2015?年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，截至6月末，人民币房地产贷款余额19.3万亿元,其中，个人购房贷款余额12.64万亿元，同比增长17.8%，增速比上季末高0.2个百分点，比各项贷款增速高4.4个百分点；1-6月份增加1.12万亿元，同比多增1767亿元。其中，建设银行(5.18,?0.01,?0.19%)和中国银行(3.72,?0.00,?0.00%)对公和对个人相关的房地产贷款合计占比均接近三成。从绝对值来看，涉房贷款中，按揭贷款的余额远远高于对公开发贷的余额，今年中期甚至达到了对公贷款余额的1.90倍。 今年1-6月份，商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，1-5月份为下降0.2%。其中，住宅销售面积增长4.5%，住宅销售额增长12.9%.今年上半年楼市成交数据明显好转，这主要和国家的政策放松刺激有关，特别是降准降息带来的流行性支持。二线城市中，大多数城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势。宽松的政策环境以及开发商“以价换量”的销售策略是其成交量创新高的主要原因。三四线城市表现相对较差，部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势，高库存依然是市场的主旋律。 中国房地产市场已经发生微妙变化。一方面由于当前的人口结构导致的住房刚性需求和改善性需求量仍然较大，所以预计房地产市场在近几年仍然会是稳定的；另一方面，房地产业经过十多年的快速发展，住房总量上已经不是以往绝对数量的短缺了，转变为持有住房结构性的不平衡。那么在这种房地产市场发展相对不平衡的形势下，商业银行如何有效控制贷款，规避风险具有实际意义。 １．２　国内外研究现状及趋势 1.2.1　国外研究现状 关于商业银行房地产贷款风险控制的研究，国外具有很多成熟的经验可以借鉴。 美国的房地产业自20 世纪80 年代以来，一直是全球规范发展的成熟市场的典范，其在房地产信贷风险的控制方面也积累了一定的经验。 　⑴金融机构在预防房地产信贷风险的制度上，建立了严格的企业内部控制制度和完善的社会信用体系。 美国的金融企业在内部控制上，建立专门的风险管理部门和信贷业务评估体系等。社会信用体系建设是一个内生于市场经济发展的渐进演化过程，美国作为当今世界信用经济高度发达的国家，其社会信用体系经过了一百多年的发展与建设才达到如今的规模，拥有完善的信用法律制度、有效的行业法规、完整的征信数据库、数量众多的信用中介机构、发达的信用管理教育和人力资源等。 ⑵通过建立房地产投资信托基金方式，降低银行在房地产信贷风险方面的压力。 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。世界上第一只REITs1960 年诞生于美国，和60—70 年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs 可免征所得税和资本利得