房地产估价理论与方法模拟卷二版分析.docVIP

1、下列不属于房地产区位因素的是（　）。 A:交通 B:用途 C:环境 D:楼层 答案:B 解析:假想房地产是可以移动的，凡是移动后会改变的因素便是区位因素。 2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/1200元/A:96 B:192 C:240 D:480 答案:D 解析:土地总价=（1200/5000）×2000=480（万元）。 3、某套住宅的套内建筑面积为145132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元//㎡。 A:3000 B:3277 C:3295 D:3599 答案:C 解析:住宅总价=套内建筑面积×按套内建筑面积计算的价格=145×3500=50.75（万元），建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共部分建筑面积=145+9=154 =总价/建筑面积=50.75×10000/154=3295元/4、房地产所有权有单独所有、共有和（　）三种。 A:建筑物区分所有权 B:建筑物共同共有权 C:建筑物按份共有权 D:私有权 答案:A 解析:房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。 5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（　）。 A:在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B:在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C:在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格 D:比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 答案:C 6、某房地产现房价格为4000元/㎡，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收取），出租运营费用为每年50元/㎡。假设折现率为5％，风险补偿为200元/㎡，则该房地产的期房价格为（　）元/㎡。 A:3300 B:3324 C:3335 D:3573 答案:C 解析:年净收益=250元/㎡；期房价格=现房价格－从期房到现房期间租金损失－风险补偿。 7、某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/㎡，则理论上应补地价的数额为（　）万元。 A:93.75 B:115 C:293.75 D:315 答案:D 解析:补地价=改变用途后的地价－改变用途前的地价 8、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。 A:估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B:估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C:估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D:估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 答案:C 9、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。 A:0.5～2.0 B:1.5～2.0 C:0.5～1.5 D:1.0～1.5 答案:A 10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/㎡．现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为（ ）万元。 A:6.19 B:6.42 C:7.20 D:9.58 答案:A 解析:承租人权益价值=按市场租金标准计算的价值－按合同租金计算的价值 11、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/㎡。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/㎡。 A:2020.80 B:2214.29 C:2336.45 D:2447.37 答案:B 解析:正常成交价格=卖方实际得到价格/（1－应由卖方缴纳的税费）=买方实际付出价格/（1+应由买方缴纳的税费） 12、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（ ）元。 A:2400 B:2580 C:2607 D:2760 答案:A 解析:每平方米建筑面积的建筑价格=3000×80/100=2400元/㎡。 13、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5