房地产开发企业少列收入虚增成本偷企业所得税案分析.docVIP

房地产开发企业 少列收入、虚增成本偷企业所得税案 第一部分： 1 一、关键词 1 二、案例目的 1 三、概念解释 1 １.建筑容积率 1 ２.楼面地价 1 第二部分： 2 一、案件背景介绍 2 （一）案件来源 2 （二）纳税人基本情况 3 二、查前准备 3 （一）申报表比率分析 4 （二）财务费用分析 4 （三）业务招待费分析 5 三、检查情况 5 （一）收入检查 5 1．侧面突破，查出少计收入。 5 ２．巧妙分析，发现隐瞒首付款项。 6 ３．现场核查，违章建筑收租金。 6 （二）成本核查 7 １．综合评估，确定检查突破点。 7 2.地税机关协查建安发票 8 3.CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票 9 4.拆迁办协查，查出假拆迁协议。 9 5.不配比结转成本，热力站成本全入一期。 9 （三）期间费用审查。 10 1.未完工开发产品多列利息支出。 10 2.多列广告费、业务招待费。 10 四、定性处理 11 （一）查补税款计算 11 （二）定性处理 12 1.查补税款及税罚款 12 2.发票罚款 12 3.阻挠检查行为罚款 13 4.涉税案件移送 13 第三部分： 13 一、一事不二罚”的解析 13 二、案例总结归纳 14 （一）手段总结 14 （二）方法总结 14 （三）案例培训价值 14  房地产开发企业 少列收入、虚增成本偷企业所得税案 第一部分： 一、 编写人 winwind 二、编写目的 通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业少计收入、多列成本，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特别是分析性复核方法在查前、查中的运用。 三、关键词 企业所得税 少计收入 虚假发票 虚增成本 多列期间费用 四、基本概念 （一）建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。 年度 2004 2005 2006 纳税申报情况 1 销售收入 32685.13 2 预售收入 9863.90 10821.23 3000 3 计税成本 30397.17 4 期间费用 期间费用总计 814.99 788.74 70.76 5 其中：利息支出 582.34 582.34 6 其中：业务招待费 135 120 20.76 7 其他期间费用 97.65 86.40 50 8 主营业务税金及附加 646.09 708.79 327.5 9 应纳税所得额 18.51 125.65 -1418.07 10 应纳所得税款 6.11 41.47 11 已纳所得税款 6．11 41.47 1.申报表比率分析 该企业取得预售收入及销售收入32685.13万元，三年来仅缴纳企业所得税款47.57万元，企业所得税贡献率为0.13%,而根据纳税评估预警值，所得税贡献率低于3％，为明显异常；该企业都市花园一期2005年度已经竣工清算，其项目毛利率为7%,也远低于该地区房地产行业30% 预警值。稽查人员分析该企业可能存在虚增成本或者少计收入问题。 2.财务费用分析 该企业2004、2005年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明2006年以前所有楼盘均未完工。根据国税总局有关税收政策规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。 3.业务招待费分析 该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。根据总局有关税收政策规定，预售阶段不允许扣除业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。 通过以上分析，该企业多项评估指标存在异常。由此确定了下一步稽查实施的重点环节。 （二）稽查实施 2007年7月18日，市国税局稽查局给金海岸公司下达了检查通知书及调账通知书，该公司签收检查文书后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于2007年5月财务室失火中烧毁，因此无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料。稽查人员对财务人员就此事作了询问笔录。 稽查人员分析认为：该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失，这种可能性不大。经报市局领导批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取核定征收措施征收税款。在税务部门强大的压力下， 2007年7月23日，该企业被迫交出了账簿。