中级财务会计第八章_投资性房地产教案.ppt

第八章 投资性房地产 1.投资性房地产的概述 2.投资性房地产的确认和初始计量 3.投资性房地产的后续计量 4.投资性房地产的后续支出 5.投资性房地产的转换 6.投资性房地产的处置 一.投资性房地产的性质 房地产:土地和房屋及其权属的总称。 在我国，土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 投资性房地产:指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产的特征: 投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式 投资性房地产能够单独计量和出售 2.投资性房地产的范围 投资性房地产的范围包括： 已出租的土地使用权 长期持有并准备增值后转让的土地使用权 企业拥有并已出租的建筑物 不属于投资性房地产的房地产： 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产 作为存货的房地产 第二节 投资性房地产的确认 与初始计量 一、投资性房地产确认的条件 基本条件： 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。 基本原则： （1）对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。 （2）对于持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。 二、投资性房地产的初始计量 应按照取得时的成本进行初始计量。 （一）外购的投资性房地产 原则：只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认；其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 账务处理: 例1：2007年5月10日，A公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。5月20日，A公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起就出租给B公司使用，为期3年。6月1日，A公司购入写字楼，其实际成本为500万元，全部用银行存款支付。假定不考虑其他因素，A公司采用成本模式对投资性房地产进行计量。 A公司应于6月1日编制如下会计分录： 借：投资性房地产 5000000 贷：银行存款 5000000 问题 （1）如果A公司采用公允价值模式，那么应如何编制会计分录？ （2）如果A公司与B公司约定自2008年1月1日起将写字楼租赁给B公司使用，那么A公司在购入该房地产时该如何处理？ （二）自行建造投资性房地产 确认条件：企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。 成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。 例2：X公司2006年2月1日购入一块土地使用权，并在这块土地上开始采用出包方式建造两栋写字楼。2007年5月，X公司预计写字楼即将完工，与Y公司签订了经营租赁合同，将其中一栋写字楼出租给Y公司使用。合同规定，该写字楼于完工时开始起租。2007年8月1日，两栋写字楼同时完工。该块土地使用权的成本为500万元，出租的写字楼应分摊的土地使用权为200万元，出租写字楼的工程造价为600万元，另一栋写字楼的造价为800万元。假设X公司采用成本模式核算投资性房地产。 X公司在2007年8月1日应进行的账务处理为： 借：投资性房地产——写字楼 6000000 固定资产 8000000 贷:在建工程 借：投资性房地产——土地使用权 2000000 贷：无形资产——土地使用权 2000000 三、 非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量 非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重分类。 自用房地产或作为存货的房地产转为出租，应当在租赁开始日确认为投资性房地产。 自用土地使用权转为持有准备增值后转让的土地使用权，应当在该土地使用权确已停止自用且管理当局形成转换决议的时点，确认为投资性房地产。 非投资性房地产转换为投资性房地产的初始成本，采用成本模式计量的，为转换日资产