贵阳城市发展投资研究详解.ppt

* 再改、高端存在最大市场机会。 花溪板块 花溪板块成交主要以再改Ⅰ类产品为主，成交3.24万㎡；成交第2梯队为首置和首改产品, 首改成交2.81万平米，首置成交2.37万㎡。 注：存货为2009年以来新增供应存货。 根据花溪板块存货及销售量来看，存销比排名为： 再改1（2.93季）TOP（3.36季）首改（5.5季）首置（5.83季） 再改2（8.42季）公寓（84季） 产品品类分析 报告总纲 未来投资格局 1 片区定位和发展趋势 2 城市土地获取模式 3 重点片区选择 4 基于以上分析，获取土地重点区域及产品种类如下： 土地获取重点区域 重点发展物业类型 主要发展产品线 渔安井片区(城东板块） 高层、洋房、别墅 首改、再改、TOP 龙洞堡片区(城东板块） 高层、洋房、别墅 首改、再改、TOP 北京东路沿线(城东板块） 高层、洋房、别墅 首改、再改 金阳片区 高层、洋房 首置、首改、再改 花溪大道小河段 高层、洋房 首改、再改 花溪大道花溪片区 洋房、别墅 再改、TOP * * 拆迁量少：白云区和花溪区地域面积大，但建城面积小，因此在后期开发中拆迁量少，拆迁难度小。 0%-10% 20-30% 10%-20% 贵阳市各区城市建成区面积占区域面积比重分布图 乌当区 1.0% 白云区 5.6% 花溪区 1.1% 金阳新区 投资/购买潜力：白云区和花溪09年人均可支配收入最低，但储蓄存款余额却最高，这在很大程度上为该地区人口消费力与购买力打下了坚实的基础。 09年储蓄存款余额（亿元） 09年人均可支配收入（亿元） 白云区09年人均可支配收入排名贵阳最后，但存款余额排名贵阳第1位 花溪区09年人均可支配收入排名贵阳第5位，但存款余额排名贵阳第3位 环境/产业优势：花溪区内自然生态资源丰富，环境优美；且人文氛围浓厚，具备TOP项目的自然及人文条件。白云区境内矿产资源丰富，是全国最大的铝工业基地之一。 花溪区以休闲度假、生态光观、乡村旅游为特征的特色旅游正积极拓展。旅游业 的发展带动了其他相关服务业的快速发展，旅游兴区成为全区三大发展战略之一。 白云经济开发区是贵州省级经济开发区，位于贵州省省会贵阳市地域的中心地带，是国务院确定的“黔中产业带”和“南、贵、昆经济带”的核心区域，总面积270平方公里，是全国最大的铝工业基地 土地资源 市场容量 购买力 发展潜力、空间 第一梯队 第二梯队 第三梯队 市场竞争 城市发展影响 优势 劣势 机会 威胁 交通改善 后发优势 市场容量 配套不完善 板块竞争 拆迁量少 结合自身资源能力 长短期重点 金阳新区带动 环境/产业 投资购买潜力 区位劣势 区位劣势：第三梯队受交通和区位的影响，花溪区和白云区较其他各镇区商品房供求面积小，市场压力大。 市场容量：第三梯队中，溪区和白云区较其他各镇区短期内市场容量相对偏小，短期内市场调整的可能性不大。 配套缺乏：商业、商务、交通、市政等配套不完善，道路功能不明确，路网系统不协调，不理想的路况将加剧交通污染物的排放 花溪区主要配套 土地资源 市场容量 购买力 发展潜力、空间 第一梯队 第二梯队 第三梯队 市场竞争 城市发展影响 优势 劣势 机会 威胁 交通改善 后发优势 市场容量 配套不完善 板块竞争 拆迁量少 结合自身资源能力 长短期重点 金阳新区带动 环境/产业 投资购买潜力 区位劣势 金阳新区带动：贵阳市政府出台多项鼓励投资扶持政策，把金阳新区全力打造成为贵州的“浦东”，第三梯队紧邻金阳新区区，受金阳新区辐射较大，在金阳新区的带动下，未来有其发展潜力 交通改善：轨道交通2号线南环线和花溪二道重点工程，改善了花溪和白云的交通环境，拉近了花溪区、白云区与主城区的辐射距离。 白云区 土地资源 市场容量 购买力 发展潜力、空间 第一梯队 第二梯队 第三梯队 市场竞争 城市发展影响 优势 劣势 机会 威胁 交通改善 后发优势 市场容量 配套不完善 板块竞争 拆迁量少 结合自身资源能力 长短期重点 金阳新区带动 环境/产业 投资购买潜力 区位劣势 * 两主城区近郊板块如渔安井板块、龙洞堡板块、三马板块以及花果园-彭家湾板块的崛起已成必然趋势 白云花溪供应量少，区域配套不完善。同水平区域价格相差不打的情况下，近城区板块生活配套完善，生活便利性强，将会分流本梯队大部分客户； 三马板块 渔安井板块 龙洞堡板块 板块竞争：第三梯队远离城区，自身配套不完善，将受到金阳新区和两主城区近郊板块如渔安井板块、龙洞堡板块、三马板块以及乌当板块、小河板块的冲击，竞争激烈 花溪板块 白云板块 中心区域 土地资源 市场容量 购买力 发展潜力、空间 第一梯队 第二梯队 第三梯队 市场竞争 城市发展影响 优势 劣势 机会 威胁 轨道交通 后发优势 市场容量 配套不完善 板块竞争 拆迁量少 结合