第二章房地产权属法律制度分析.pptVIP

共有房屋所有权分类 根据共有人权利义务关系的不同： 分为按份共有（合伙修建、合资购买、共同继承）和共同共有（夫妻共有） 两者之间的区别： 1、共有关系存续期间，共有人不得主张分割房屋，不得转让自己的份额 2、共有人对房屋共有的性质有分歧，而不能提供证明房屋是按份共有，则认定为共同所有 3、共有人对外承担连带责任。 案例分析 古安华与李道娥的丈夫古安健同为叶坤娥的养子，古安健与古安华系兄弟关系。1983年，古安华出面在寻乌县长宁镇三二五村二井窝山嘴转让得土地一块，1984年1月4日以古安华的名义报寻乌县长宁镇政府审批取得建房用地900m2(东至山水沟堪、南至进岗背公路坎、西至山腰、北至山水沟)，并办理取得了《城乡建房宅基地执照》，执照中户主登记为古安华。房屋1985年开始动工并在1986年建成。建房期间的大部分事务均由古安华负责，古安健参与了建材的管护工作并出了部分建房资金。房屋建好后，古安华一家和古安健一家在1986年冬同日入住该房屋，李道娥一直在该房屋居住至今(即现寻乌县长宁镇马蹄岗二路99号)，该房屋未办理房屋所有权证，乔迁时亲朋好友均以古安华、古安健共同建房的名义进行祝贺。居住期间双方产生矛盾，1989年10月21日，经调解古安华与古安健达成协议：“安华另寻地方，给安健做回一厅四间，过一厨房，面积80-100m2，做一层。结构：砖硷结构。劳动力安健会帮助出，房子里面修装、电线安好。”古安华在协议上签字：“同意以上处理意见”。侯碧泉、梁绵嵩作为在场人在协议上签了名，后该协议未履行。1999年古安健去世，后古安华以该房为其一人所有为由要求李道娥一家搬出，李道娥则以该房系双方共建共有为由拒绝搬出，双方发生纠纷，因此，古安华向寻乌县人民法院起诉要求确认争议房屋产权归原告所有，并要求李道娥搬出该房。 第一种意见认为，该争议房屋应属于古安华所有，古安华给予李道娥适当的经济补助。 第二种意见认为，该争议房屋归古安华和李道娥共同共有。 共有房屋的分割： 1、实物分割。 2、作价分割。 （一方出资购买另外一方享有的物权） 3、变价分割。 （房屋售出后，共有人共分出售金） 三、业主的建筑物区分所有权 概念：指多个权利人共同拥有一栋区分所有的建筑物时，对建筑物专有部分享有专有所有权、对共有部分享有共有部分持分权，以及因权利人之间的共同关系所产生的成员权的总称。 特点： 1、复合性。（三要素：专有所有权、共有部分所有权、成员权） 2、一体性。（三要素一体，不可分割） 3、主导性。（专有所有权占主导，取得专有所有权随之取得另两项权利） 成员权权利的体现： 1、规约制定权：参加管理建筑物的会议，为协调相互关系制定原则，规则对所有人均有约束力。 2、表决权。 3、管理权。自主管理或外聘管理。 4、请求权。管理组织损害自己合法权益，可以请求人民法院予以撤销。 四、房地产权属登记 （一）概念 指法律规定的管理机构对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利进行审查并予以确认的活动。 房地产权属登记的意义： 1、经过登记确认房地产权利归属状态，权利人能得到国家强制力的保护，避免其合法利益受到伤害。 2、管理机构将房地产权利及变更情况进行记载，并向社会公示，使交易双方得以依赖相关信息，保障交易安全。 3、管理机构建立房地产相关产籍资料，为税收提供依据，另一方面审查权利的合法性、真实性，查处违法行为。 土地登记和房屋登记程序： 1、申请 2、审查 3、登记发证 第四节 相邻关系和地役权 一、相邻关系 （一）概念 指不动产相邻各方在行使所有权或使用权时，相互间应依法给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。 相邻关系的内容 1、用水、排水权 2、通行权 3、建筑和管道铺设权 4、通风、采光权 5、保护环境 案例2-4-1 二、地役权 指为了提高自己的不动产收益，通过合同约定，利用他人不动产的权利。 在地役权制度中，自己的不动产被称为需役地，他人的不动产被称为供役地。 地役权制度的内容： 1、地役权自合同生效时设立 2、地役权的利用期限由当事双方约定，但不得超过法律规定的有关物权的使用期限 3、地役权需和土地承包经营权、建设用地使用权等一并转让 4、地役权人按照合同约定的目的和方式利用供役地，若滥用或本应有偿使用而在付款期限届满内经两次催告未支付，他方有权解除合同。 第一章 房地产法概述 第一章 房地产法概述 房地产理论与实务重庆城市管理学院主讲教师:刘宗政 第二章 房地产权属法律制度 * * 第一节 房地产权属概述 一、概述 1、概念 概念：房地产权属，即房地产权利的归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。 房地产权利：以房地产为标的的