九节假设开发法概述课件.pptVIP

④待开发土地的权利。 包括弄清楚权利性质、使用权限、是否不可续期、以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、互换、抵押、出租甚至价格等有关的规定。 弄清楚这些，主要是为预测开发完成后的房地产市场价格、租金服务。 第九章 假设开发法及其应用 ?假设开发法概述 ?假设开发法的基本公式 ?现金流量折现法和传统方法 ?假设开发法测算中各项的求取 ?假设开发法总结和运用举例 第一节 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念 ■假设开发法又称剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税金和利润等来求取估价对象价值的方法。 ■假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。 二、假设开发法的理论依据 ■假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。 ■假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。 ■假设开发法更深层的理论依据是类似于地租原理，只不过地租是每年租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性价格剩余。 三、假设开发法适用的估价对象和条件 ■假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产并且开发完成后的价值可以市场法、收益法等方法求取的房地产。 ■例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建)。 ■运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测： ■①土地最佳开发利用方式的预测。即是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。 ■②开发完成后的房地产价值的预测。即是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了未来开发完成后的房地产价值。 适宜采用假设开发法估价的社会经济环境： ①要有一个透明、开放及长远的房地产政策； ②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规 ③要有一个完整、公开及信息及时的房地产资料库； ④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税金清单； ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地市场供给计划。 5.假设开发法的其他用途 (1)测算拟开发场地的最高价格。 (2)测算开发项目的预期利润。 (3)测算开发中可能出现的最高费用。 4．假设开发法的操作步骤 (1)调查待开发房地产的基本情况： ①待开发土地的区位。 地块所在城市的性质 地块所在城市的区域内的性质 具体的坐落情况 弄清楚这些主要是为选择最佳的用途服务。 ②待开发土地的实物状况 面积、形状、地质和水文状况、基础设施完备程度、平整程度等。 弄清楚这些主要是预测后续的必要支出服务。 ③城市规划设计条件。 包括弄清规划确定的用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等。 弄清楚这些主要是为选择最佳的开发利用方式、确定开发完成后的房地产状况服务。