第5章土地估价方法之一——收益还原法祥解.docVIP

第五章 土地估价方法之一——收益还原法 第一节 收益还原法概述 第二节 收益还原法估价的程序和方法 一、估价程序 1．计算总收益 总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。 2．计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等 总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。 3．计算土地纯收益 从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 4．确定合适的还原率 还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。 5．选择公式求算地价 根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地或房地产的收益价格。 二、总收益计算方法 土地收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，依据土地估价的性质和特点，所以不能用它作为评估的依据。客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然