世联_长沙房地产市场专题报告_88p_2012年_调查_研究总结要点.pptVIP

风险规避策略1、坚定以走量为主的销售策略。 2012年市场建议快速出货，通过速度促进快速回现规避市场的不确定性影响； 风险规避策略2、灵活多变的价格策略。 2012年市场建议产品定价密切关注局势的冰冻程度采取灵活多变的模式，通过折扣、物业费、车位等赠送，变相或明显的打折、降价，保证出货量、规避风险。 2012开发商风险规避策略建议。 世联点评： 长沙城区新建纯商品住宅成交面积雨花区岳麓区开福区天心区芙蓉区，雨花区成交面积达到302万平米位居榜首，岳麓区以233万平米紧随其后。 各区域成交数据回顾2011年1 -10 月雨花区与岳麓区也同样是长沙房地产市场的消化重镇 世联点评：收益于滨江核心城区项目价格拔升。 1、2011年1-10月长沙城区除望城区外成交均价在5500~6500元/平米之间。开福区芙蓉区天心区雨花区岳麓区望城区，其中开福区高价主要是受万达广场、北辰及万科城等高端项目的拉动 2、从成交价格上涨幅度来看，内五区各区成交均价同比普涨约600~1400元/平米。增长率天心区 芙蓉区开福区雨花区岳麓区望城区，其中天心区中心楼盘供应增多使得涨幅较大，比去年同期增加1494元/平米，增幅约37% 各区域成交数据回顾2011年1 -10 月各区价格差缩小，开福区均价第一，天心区均价增长速度第一 世联点评： 1、供应状况：2011年前10月长沙整体供应仍然以60-90平米及90-120平米2,3房为主： 60~90、90~120平米供应量约2.5万套，均占比27%-28%，约占整体的55% 2、与去年同期相比，90~120平米区间段占比有所增加，而144平米以上大户型和60平米以下小户型缩小明显，缩小幅度在2%~4%之间。 各面积段成交数据回顾2011年1 -10月60-120平米2,3房是长沙市场的主流供应户型，占比55% 【数据来源：长沙市房产研究中心】 世联点评：刚需消化始终占据市场主流，受限贷影响较小 1、消化现状：2011年前9月仍以60~120㎡面积段销售量较多，均约2万-2.5万套，其中90平米以下的产品占比39%，90平米以上占比61%，其中60~90㎡面积段最为购房者青睐，达27%，为25768套 2、与去年同期相比， 90㎡以下户型占比增加2%。可见，长沙小户型消化没有受到限购影响，而中大户型的改善性需求有所下滑，限贷效果初现 各面积段成交数据回顾2011年1 -10月60-120平米2,3房也是长沙市场的主流消化户型，占比超五成 限购基本无影响，但限贷开始初现效果 备注：含经济适用房 世联点评：高端住宅的增多，使得长沙商品住宅成交均出现趋高走势 从住宅价位结构的销售量上看，≤4000元/㎡的户型销售套数达19617套，占总销售套数21%；7000元/㎡以上的户型销售17608套，占总销售套数的19%。 与去年同期相比，高价格住宅（ ＞7000元/㎡以上）销售套数均有所增加，高价增加主要是因为长沙市中心滨江豪宅的新增供应且价格全部突破10000元/平米 各价格段成交数据回顾2011年1 -10 月长沙市场受高端住宅增多影响，成交均价出现趋高走势 房交会变房展会：开发商多为展示项目，活动投入积极性不高，优惠力度不大，现场人气冷淡 本届房交会以“绿色人居、幸福家园为主题，以“立足长沙、辐射全国、走向世界”为宗旨，由长沙市住房和城乡建设委员会主办，在湖南红星国际会展中心举行。 参展房企：67家，以本土开发商居多，有保利、万科、万达、世贸、中建等大品牌楼盘融注其中，为本届房交会增色不少。 参展楼盘：近80个，比今年上半年增加50%，主要来自岳麓区、雨花区和天心区 参展目的：多为展示项目和促销，积蓄人气、提高项目知名度。 优惠力度：多数楼盘推出了优惠措施不大，优惠方式较少，以传统的房交会优惠为主 现场活动：开发商活动投入积极性不高，只有15个开发商旗下的23个楼盘在房交会期间举行了活动,占参展楼盘总数30%。活动整体活动规模小，投入少，以互动类居多 现场人气：整体表现不理想，较之往届冷淡不少，现在人员中90%均为行业人员，真正客户少，且到场客户多为了解情况，成交意愿弱 楼盘名称 成交量 楼盘名称 成交量 时代城 3 五矿·龙湾国际 2 运达中央广场 2 鑫远熙山 3 恒生·碧水龙庭 4 第六都 3 北辰三角洲 12 万博汇 3 珠江花城 7 乾城 12 万科城 15 中城·丽景香山 4 城市花园 1 世界一区 20 新界 2 绿地中央广场 30 芙蓉和苑 5 麓谷林语 5 麓山和苑 8 保利南湖广场 2 新地东方明珠 6 山水湾 2 万达 11 本届房交会四天累计成交155套，其中约30%为合同成交，参展的购房者相对较少、观望情绪浓厚是本次房交会成交量低的重要原因。 房交会变房展会：