成都港鹏国际商务中心整合行销传播策略资料.ppt

第一部分 区域市场分析 区域市场概况 主要物业形态及地块性质 区域内写字楼供给状况分析 区域内酒店供给状况分析 一、区域市场概况 1、区域划分 小区域：包括顺城街、锣锅巷、文武路、骡马市 大区域：东至红星路一线、南至滨江路一线、西至东城根街一线，北至万福桥头北门大桥一线。整个区域为长方形。 该项目地处顺城街北端、玉带桥旁，本方案重点针对小区域市场进行分析。 2、大区域的市政规划 在长方形状的大区域范围内（北至文武路），为市政规划的成都市政治、经济、文化中心。 以省展览馆、天府广场一带为政治中心 以顺城街为主线的商务中心 以春熙路至盐市口一线为商贸中心 红星路二段则有文化中心的民间说法 3、以顺城街为主线（小区域）的商务中心 顺城街、骡马市为市政规划的“金融商务区”，被誉为“成都华尔街”。 区域内写字楼云集，大大小小多达十余处。 以单一商贸经营为主，为成都著名的家居市场集中地之一。 商品住宅房少，主要以单位宿舍为主。 处于成都市三大商业圈中心地带。其中传统的骡马市商业圈日渐衰退。 本区域百货业行情不看好，从云龙百货、赛特到轻工、外贸，或几易其主，或转项经营家居。目前以太平洋百货全兴店，以及开业不久的巴黎春天百货有较盛人气。 小区域内酒店规模、数量较少，与中央商务区的规模并不相衬。 二、主要物业形态及地块性质 1、该区域主要物业形态 A、写字楼 从小区域来看，80%以上的物业为写字楼，而酒店、商场、住宅等物业所占份额不足20%。 其中规模较大的写字楼有四川国际大厦、士百达国际大厦、世界贸易中心、熊猫万国商城、凯乐广场、冠城广场、新时代广场、云龙大厦。（具体分析见后附表） 大部分写字楼裙楼为商场，塔楼部分为写字楼。 B、酒店 数量少，非主要物业形态。 单一型（如银河王朝、珠峰、绿洲）、复合型（如新时代、云 龙写字楼附带的酒店）两种类型参半。 以中、低档次酒店为主。高档次少。 （具体分析见后附表） C、商场 数量较多，以写字楼的裙楼为商场的主要形态。 区域内以骡马市、锣锅巷为主要的两大商圈。 单一型商贸已成气候，传统百货业市场则反映平淡。 以锣锅巷为中心的家居经营，是成都较早且较具规模的家居市 场集散地。且向骡马市方向辐射。 以锣锅巷为中心的传统百货业则走势衰弱。云龙百货、赛特商 场先后关门，草市街“皮衣一条街”日渐衰落。 D、住宅 以单位宿舍为主，商品房数量少。小区域内较具规模的住宅项 目仅有世界贸易中心公寓楼。 传统居住老区，拆迁户多。 世界贸易中心公寓楼的定位为商住两用，在已购房的业主中， 商用占65%以上。 商品房售价受成本限制，居高不下，市场接受度低。 社区配套趋于老化，商业氛围重，居家氛围日渐淡化。 2、地块性质 从以上区域物业形态分析可以看出： 地块体现较高的商务办公价值，商贸价值次之。 虽处于传统居住老区，但社区配套日趋老化，居家氛围已不如 城南、城西。 三、写字楼供给状况分析 1、优势 写字楼为本区域绝对主要的物业形态，已形成较大的写字楼群规模，为商家置业的首选区域。 从空置率来看，本区域加权平均空置率为全市最低。 从售价上来看，本区域平均售价高于其它区域水平。加权平均售价为7000元/平米。 从租金上来看，本区域平均租金高于其它区域水平。平均租金为75元/平米，最高可达100元/米。 2、劣势 在物业管理、设施配套等各方面与国内外顶级水平相比，还有一定差距。 各高、中、低档的写字楼混杂，以中、低档次的楼盘居多，高档次的少。 市场竞争较大。总体来看，本区域写字楼处于较为饱和的状态。写字楼的密度为全市最高水平。 市场较为低迷，受经济大环境的影响较大。 3、市场机会点 顶尖级写字楼的匮乏。缺乏能够代表成都形象的标志性的写字楼。 多功能、综合性商务中心的匮乏。多数写字楼以单一的写字间为主，商务人士缺乏交流、活动的空间。 尚不能满足高科技、智力密集型公司的办公需求。写字楼的面积普遍偏大，且配套跟不上。 4、前景预测 由于WTO的影响，全国写字楼市场已逐渐开始升温。 西部大开发为成都写字楼市场的复苏注入强心针。 预计未来三年内成都写字楼市场达到供求平衡态势。预计未来五年内其需求将达到第一次高峰期。 顺城街及附近写字楼状况一览表（人民币：元） 区域内其它写字楼状况一览表（人民币：元） 区域内其它写字楼状况一览表续1（人民币：元） 四、酒店供给状况分析 1、供给状况 本区域内高档次的酒店较少，商务人士的选择性小。 现有天府喜来登、银河王朝在规模、软硬件属最高档次外。新时代酒店、云龙酒店的档次较低，绿洲、珠峰、全兴大酒店属中高档次。 高档酒店的长租客多，一般占30%左右。 低档次酒店数量较多，但因配套、管理不完善，市场较为冷淡。长租客少。 2、市场机会 高