东胜·家世界定位报告[提交版]技术方案.ppt

小面积铺位，总价低，客户主要以楼上商住楼业主、南三条个体户、公务员及收入较为稳定的单位职工等。 自由港 14套商铺，目前仅剩4套240平米的大铺，70－100平米热销，客户群为个体老板、政府人员、在石市做生意的外地人。 凯莱金第 周边投资者居多，熟悉并看好项目及地段，卖20年使用权，10万元左右小铺位旺销，大面积铺位需求少。 大石门 南三条经营者、看重安全投资的灰色收入群体、郊区实体私企经营者，喜欢100平米左右的商铺面积。 大今金街 主流客户群体不明晰，销售状况一般；5－8平米小铺位招商情况不错。 罗马假日 85％以上为周边商场经营者，15％为生意人、企事业单位职工、私企老板，大部分投资总价控制20－30万元。 金亿城 消费群体特性 项目 典型在售商业项目客户群体分析—— 熟悉项目及周边商业发展情况，看好区域未来发展前景。 不同群体有不同消费特性，追求资产安全性的投资者倾向较为成熟的商业地段，渴望理财的中小投资者倾向于低总价、高回报的物业。 100平米以下的临街铺面，受到高端客户的尤其亲睐。 收入稳定的人群，对20－30万中等规模的投资产品，理性需求较大。 纯投资者通常更喜欢选择家庭附近的优势物业进行投资，因为感觉上更有利于管理。 从以上项目客户构成，可以看出存在着某些共性—— 香榭里以及周边社区居民，因为他们最了解和看好本区域的未来发展前景。 周边专业市场生意人，长期在这一带经商，能够从区域商业发展的速度上感受到区域增值前景。 南三条、天成、福兴阁等市中心个体经营者集中的商场、专业市场，他们圈内已经形成了较为敏感的投资习性，对优秀投资产品的鉴别能力极高。 依靠超市旺盛人气经营发家的生意人，他们熟悉超市外围商铺的增值潜力和速度，对采用购买方式开店的超市价值认可度更高。 城市东南片高档住宅区业主，这帮消费高品质住宅的人同时也是社会经济的中流砥柱，并且成分构成更为多元化，其中相当数量为周边二、三线城市来市置业定居的高收入群体。 分析本项目的潜在目标群体—— 思路决定销路 产品定位决定客户定位——35－40万的内铺 第一步—— 从市场考虑，总价在20~30万元的商铺，最具投资吸引力，本项目产品定位上应该尽量靠拢。 第二步—— 从本项目产品划分优化方案考虑，18－22平米的铺面规格，无论是内部划分还是后期经营，都更为理想（保证商场档次）。 第三步—— 在保证销售利益的同时，又能够获得更多的可销售面积，保证利益最大化、最优化。 结论—— 内铺面积：18－22平米 总价：35－40万 适合人群：中小投资者中的相对高端部分客户群 思路决定销路 产品定位决定客户定位——150万的外铺 第一步—— 从市场承接点考量，100万左右外铺，适合高端客户需求，同时又切合他们的总价承受力。 第二步—— 本项目外铺在面积划小上存在较大难度，为保证效益最大化、面积配比的合理性——外铺最小划分为60平米（休门街一带）、72平米（槐安路一带）以及保留少量黄金位置的大面积铺。 第三步—— 结合不同的位置价值，外铺在产品上形成多个面积区间，以适应不同投资者的需求，同时结合部分价值极高的铺位，有意保留其大面积以适应品牌商家的入驻。 结论： 外铺面积：72为主 总价：150万 适合人群：高端客户及其中的高实力买家 六、营销定位 营销定位 1、形象定位——家世界◎槐安商业广场 更改家世界◎金街案名，放弃超市外铺定位，恢复40000平米商业的重心地位—— A、40000平米商业：20000平米超市＝项目商业应该占主位，超市只是优势卖点之一。 n 之前项目“超级购物广场外铺”的定位，削弱了项目作为独立商业空间存在的自主性，成为依附超市发展的附加产品，容易误导市场大方向。 n? 经过一段时间推广，家世界已经成为整个项目的代名词，金街的案名拗口不易记忆，致使40000平米商业被看作是超市底商。 n? 家世界◎金街的推广，更多强调临街外铺的概念，对内铺销售不利。 n?40000平米商业具备打造成为片区商业中心，而家世界只是单纯超市品牌，不具备城市商业的价值承载力，只是提升作用。 营销定位 1、形象定位——家世界◎槐安商业广场 B、主力店群支持——削弱“家世界”单一卖点风险 n?家世界在本地的市场口碑与知名度一般，形象转变需要时间，短期内对项目影响好坏参半，过于依赖它的价值拉升，市场抗性较大。 n?营造多个概念主力店，强大实力阵营，既能拉升商业价值，又可削弱超市单一卖点风险。 营销定位 2、主题定位 1、直接说明项目所在地段背靠庞大的高消费人群，极具发展价值及投资潜力。 2、从传播学角度分析：重点内容阐述直接，可以减少信息流失，受众记忆度高。 3、突出这是石市富人区的社区商业中心，对于投资者和未来的经营者都有其良好展望和