XX工业园区A地块市场调研报告.解读.pptVIP

* 竞争楼盘售楼处现状与工地现状 世豪·绿洲花苑 置信?汇金名豪 京都?红墅湾家园 * 竞争楼盘销售状态 楼盘 营销状态 预计价格 京都·红墅湾 售楼处选址完成，4、5月售楼处开放 / 置信·汇金名豪 正式售楼处3月15日左右开放，4、5月样板房开放，计划9月开盘，现积累客户接近1000组 案场征询意见价格2万元/㎡左右，市场预估2.4万元/㎡ 世豪·绿洲花苑 积累客户10000组，内部正在商议开盘相关事项，预计3、4月开盘 预计价格1.7万元/㎡左右 * 物业类型：受地块自身经济指标限制，目前楼盘多以高层为主； 规模：虽然目前区域市场存量较少，但未来供应量将可能同时爆发，预计突破百万方；主力竞争楼盘规模均大于本案，本案几乎无规模优势可言； 建筑风格：主要竞争楼盘建筑风格较现代化，且基本与园林风格不一致；整体来看区域市场缺乏纯粹风格的建筑园林风格小区； 开发周期：受目前温州市相关政策影响，除个别项目外，其余新项目均需一次性开盘； 主力户型：现主要竞争楼盘户型多集中在130㎡及以上，而目标客群最喜爱的户型面积范围在110—150㎡之间，因此110—130㎡户型成为市场空白点。 销售速度：世豪·绿洲花苑如按其计划开盘，则将成为区域“新国八条”后首个开盘项目，其去化速度将成为今后一段时期内的风向标 价格：从汇金名豪及绿洲花苑两个项目以及周边同类小区的二手市场表现来看，价格主要集中在12000—18000元/㎡之间，基本呈上涨趋势。 竞争楼盘销售状态 * 从目前昆阳房地产市场状况来看，本项目所处板块既非置业热点区域，又非传统居住区域，势必会受到一级市场与三级市场前后夹击： 一级市场“阻前”：之前拍出的数宗宗地，与近期平阳出让的10宗、40宗土地中，未来多为置业热点区域和传统居住区域，将成为购买期房的有经济实力客户的主要选择。另外未来巨大的供应量在限购、限价、限贷等多项政策叠加调控的市场中，必将使区域市场竞争更加剧烈。 三级市场“断后”：大自然花园、雅河花园等三级市场热点楼盘，将分流大批现房刚需，在每家仅有一张“购房券”情况下，势必给本项目未来销售带来一定压力。 次级竞争简析 * Part 6 市场需求分析 * 购买目的：本地自住为主，改善占大多数，部分年轻群体刚性需求 需求车位：对车位的要求明显，尽量做到一户一位，但会考虑拥有代价 需求外立面：欧式为主，但没有明显倾向 我们此次需求调研主要渠道：竞争楼盘案场、三级市场、客户访谈及业内访谈得出 需求总价承受区间：150万—250万为主力客户总价承受区间 需求区域：对项目板块认可度不高，城东板块为客户首选，现房集中在城北偏老城板块 需求户型类别：3室2厅2卫为主力类别，基本与面积需求相符 需求户型面积：110—150平米为主力需求 需求物业类型：小高层和高层为客户偏爱 需求单价承受区间：1.2万/平米—1.8万平米 信息来源：竞争楼盘案场 信息来源：三级市场 信息来源：客户访谈 * Part 7 市场启示 * 一、市场机会分析总结： 1、温州十二五规划中1650设想的提出，将加大周边县市固定资产的投资，并将昆鳌区域提升到温州城市副中心的高度，从而获得更多政策倾斜。 2、昆鳌一体规划的出台，将实现昆鳌两地功能的互补，优化区域结构，提升区域竞争力。 3、甬台温副线、104国道、昆宋、昆鳌等道路的规划、贯通将加速区域间的融合，提升昆阳区域辐射力 4、平阳房地产市场起步较晚，但发展迅猛，房地产市场整体水平落后，优化空间较大。 5、在限购、限贷政策的影响下，无90/70限制的政策优势将被放大，项目将占据更多市场主动权。 6、短期内，国内通胀压力明显，资金急需寻求避险保值通道，固定资产投资无疑还是主要的渠道之一。 * 二、市场风险总结 1、政策压力明显，银根紧缩，限贷、限购政策相继出台，而限价也在局部区域开始执行。 2、土地供应量放大，3月1日平阳就有40幅的土地推荐会，昆阳区域就涉及9宗地块，未来市场竞争压力颇大。 3、项目所处区域为工业板块，存在居住环境较差、周边配套不足的硬伤，市场认可度普遍不高，有一定的价格瓶颈。 4、项目体量偏小，与其他竞争项目相比不具备规模优势。 * 三、定位要考虑的重点问题 1、如何跳出工业板块束缚，寻求更佳的区域定位？ 2、在容积率指标的选择上，我们认为一定要充分利用，那么高层的物业形态将是考虑的重点。 3、在板块和品牌偏弱的前提下，目标客户的选择将与城东板块有所区隔，总价的控制显的尤为重要。 4、市场主力需求在110—150平米，我们在总价原则的指导下，需要提升产品附加值，尽量控制建筑面积，提高使用面积。 5、在生地区域，商业与住宅价格存在倒挂的现象，在满足社区商业的前提下，9500平米商业面积如何实现快速去化。 6、如何利用湿地景观资源？ *