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第一章 房地产估价基础 第一节 房地产的概念 一、房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物以及附含于其中的各种房地产权益的统称。 二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （一）土地的含义 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间 一宗土地的空间范围，可分为以下3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。 一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。土地的实物形态是连绵无垠的，本身无范围可言，但在实际生活中人们在地表上“划野分疆”，从而形成了一块一块或者一宗一宗的土地，也使得每块或每宗土地有了平面界址、形状和面积。例如，政府出让国有建设用地使用权的地块，其地表范围通常是根据标有界址点坐标的平面界址图或建设用地红线图，由土地管理部门或城市规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，形状为封闭多边形，面积大小依水平投影面积计算。 　　从理论上讲，一宗土地的地上空间范围是从该宗土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间，地下空间范围是从该宗土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。例如，《牛津法律大辞典》写道：“一般而言，土地所有权的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土，正如‘土地属谁所有，土地的上空和地下也属谁所有’这一格言所述。”但是，在现代法律规定中，土地所有权的上下空间范围已不再是“上穷天空，下尽地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”。通常，地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。例如，现代立法规定，飞行器飞越土地所有权人的土地上空不构成非法侵入。另外，地下资源、埋藏物等可以出售、出租或以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。 土地 自然土地 人工土地 土地上的人工附属物 生地 毛地 熟地 土地利用所受的限制 土地利用所受的限制，分为两个方面：一是受自身能力的限制，如建筑技术、经济实力等，二是受自身能力以外的限制，以下所讲均为这方面的限制。 ????对土地利用的限制可归纳为3个方面： (1)土地权利的设置以及行使的限制； (2)房地产相邻关系的限制； (3)土地使用管制。 城市基础设施 城市基础设施（infrastructure）是指基础设施是指为企业生产和居民生活提供基本条件、保障城市存在和发展的各种工程及其服务的统称。主要有两类：一是城市公用事业设施，如自来水、煤气、电力、公共交通等设施；二是市政工程设施，如道路、桥梁、隧道、下水道等。 能源设施:电力、燃气（煤气、天然气、液化石油气）、暖气等的生产、输配和供应设施 供、排水设施:城市水资源开发、利用和保护；自来水生产和供应系统；污水、废水和雨水的接纳、输送、净化及排放系统；中水供应系统等 交通设施:对外交通设施，如铁路、公路、航空、航运、长途汽车和高速公路等；对内交通设施，如道路、桥梁、隧道、地铁、高架轻轨、公共交通、出租汽车、停车场、轮渡和交通安全设备等。 邮电通信设施:邮政、电信、通信、信息网络 、电视和广播 环境设施:绿化、园林、垃圾收集与处理环境监测和治理环境污染等。 防灾设施:防洪、公共消防、防地震、防地面沉降、人民防空、防风、防潮等 ????1．从土地权利的设置以及行使的限制来看，中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。拿地役权来说，对于供用地而言，它是他人对土地享有一种有限的使用权，字面的意思是该土地为他人服役。地役权在给他人方便时，土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失，所以，地役权的存在会降低土地的价值。?? ??  2．从房地产相邻关系的限制来看，房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使用人而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。 相邻关系的实质，从义务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限制。 在现实中，主要存在2类相邻关系： (1)通风、采光、排水、排污的相邻关系。例如，相邻关系人在建造建筑物时，应当照顾到周围相邻人的实际需要，与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 (2)险情危害的相邻关系。 ????3．从土地使用管制来看，对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，