第三章房地产市场调研.解读.ppt

如下表为访问性调查的格式，如果是发放问卷表形式，则应作修正。（修正方式是：将地段、价格等因素直接排序，由被调查者直接选择） 第一提及 第二提及 第三提及 第四提及 第五提及 地段/地理位置 1 1 1 1 1 价格 2 2 2 2 2 设计不同的调查表，设计有针对性的调查问题，其结果会有很大的使用价值；此外，还要决定采用哪一种类型的问题。 二、问卷设计应注意的问题 在调查中，将调查表设计的周密理想是极为重要的一环。任何一条问题，只要在措辞或语气上稍有不妥，所得到的结果往往会与事实相去甚远。 （一）基本要求 1． 明确调查目的和内容，问卷设计应该以此为基础。 2． 明确针对人群，问卷设计的语言措辞选择得当 题目的选择上有的放矢，必须充分考虑受调人群的文化水平、年龄层次和协调合作可能性，除了在题目的难度和题目性质的选择上应该考虑上述因素，在语言措辞上同样需要注意这点。　　 3． 在问卷设计的时候，就应该考虑数据统计和分析是否易于操作 包括题目的设计必须是容易录入的，并且可以进行具体的数据分析的，即使是主观性的题目在进行文本规范的时候也要具有很强的总结性，这样才能使整个环节更好地衔接起来。 4．卷首最好要有说明（称呼、目的、填写者受益情况、主办单位），如有涉及个人资料，应该有隐私保护说明。 需要有一个尊敬的称呼，填写者的受益情况，主办单位和感谢语，同时，如果问卷中有涉及个人资料，应该要有隐私保护说明。 5．问题数量合理化、逻辑化，规范化 由于时间和配合度的关系，人们往往不愿意接受一份繁杂冗长的问卷，即使风度地接受，也不可能认真地完成，这样就不能保证问卷答案的真实性，同时在问题设计的时候也要注意逻辑性的问题，不能产生矛盾的现象。 应该尽量避免假设性问题，保证调查的真实性，为了使受调人员能够更容易回答问题，可以对相关类别的题目进行列框，受调人员一目了然，在填写的时候自然就会比较愉快地进行配合， 主观性的题目应该进行避免，或者换成客观题目的形式，如果确实有必要的话，应该放在最后面，让有时间和能配合的受调人员进行一定的文字说明。 （二）注意事项 1、问题要力求简单清晰，使被调查人一看就能明白问题的内容。 2、问题本身不用模棱两可的话语，运用简单通俗的文字,不使用过于专业化的词语，一个问题不能由两个以上的主题或内容。如：如果你年收入达到5万元，你愿意购买多大的房子？ 3、问题的文字间不要使用有引导性的问句，不要含有暗示。 4、避免提出涉及私人的问题，避免提出不合理问题。 5、注意问题的排列顺序。前几个问题设计的要简单有趣，以引起被调查人的兴趣和合作。问题的衔接要合理而自然，避免因主题的改变造成被调查人理解上的混淆。 6、避免用不确切的词； 7、要考虑时效性 8、问题与答案的一致性 9、设计甄别性问题 专题 调查资料整理与分析 一、资料整理与分析概述 从被调查者处收集来的资料千差万别，在编制调查报告自前，必须先进性资料的整理，这样做也有利于资料的保存。主要有以下过程： （1）编辑。编辑的目的在于发现并剔除调查资料中的错误部分，如调查人员的主观偏见，答复者有意敷衍或不精确回答，有矛盾的答复等。 （2）编号。用数字符号代表资料，使资料易于编入适当的类别，更有利于录入计算机进行处理。 （3）制表。将已分类的资料有系统的制成各种统计表以便分析和归纳。 （4）分析与解释。因为绝大多数资料的收集均取自样本，故样本的可靠性必须测定。所谓可靠性是指样本的平均数与总体群的平均数可能有多大的差别。通常样本的平均数的标准误差越小，则样本平均数与总体群平均数的差异就越小，样本平均数的可靠性就越大。 二、整理 三、分析：常用图表 四、报告的准备与提出 市场调查之后，必须制作调查报告，供决策参考与应用。因此，报告的准备必须详尽，扼要而属实。报告书内容的组织要目标明确、有条不紊、重点分明，使读者在短时间内就能够得到一个总体的印象。 附件：美国营销协会拟定的市场报告的标准大纲： 一、导言 1、标题、扉页 2、前言 （1）报告根据 （2）调查的目的与范围 （3）使用的方法 （4）致谢 3、目录表 二、报告主体 1、详细目的 2、详细的解释方法 3、调查结果的描述与解释 4、调查结果与结论的摘要 5、建议 三、附件 1、样本的分配 2、图表 3、附录 问题：问题定义不准确 “您使用哪个牌子的洗发液？” 可能会有4种不同的理解或回答 ①回答最喜欢用的洗发液品牌 ②回答最常用的洗发液品牌（最常但并不一定是最喜欢用的，例如受支付能力的影响） ③回答最近在用的洗发液品牌 ④回答此刻最先想到的洗发液品牌； 另外，在使用时间上也不明确：上一次？上一周？上一月？上一年甚至更长时间？ 对策： 1．采取六要素明确法，即在问题中尽量明确什么人，什么时间，什么地点，做什么，为什么做，如何