第一讲(北大房地产经济学)技术方案.ppt

房地产经济学 授课教师：张 辉 副教授 电话Email: nk94zhang@ 公共邮箱: pkuzhang@126.com;密码：666666 授课时间和地点：周三5-6节，3教405 学分：2.0，共30学时 课程简介 房地产经济是社会经济活动的一个重要方面。本课程从理论与实务相结合的角度介绍中国房地产制度变革以及投资开发等方面的理论和方法，并且结合若干案例进行较为深入的分析。开设本课程的目的主要是为了开阔学生的视野，培养学生理论联系实际、观察分析中国现实经济问题的能力与方法。 推荐参考书 教 材：自编教材 参考书： 1、张红编著，《房地产经济学》，清华大学出版社，2005。 2、麦肯齐、贝兹著，《房地产经济学》，经济科学出版社，2003年。 3、尹伯成、边华才主编，《房地产系列教材》，复旦大学出版社，2002年。 4、刘伟、黄桂田等主编，《中国都市经济研究报告2007》，同心出版社，2007。 评分标准 总分100分，平时：30%；期末70%。 出勤率和课堂表现：10分。 平时作业：20分。 期末考试：70分。 课程内容 第一讲 房地产调控与市场前景 第二讲 房地产产业关联比较分析 第三讲 房地产与房地产价值 第四讲 房地产开发投资分析 第五讲 城中村改造研究 第六讲 国外经验和启示：日本、美国等 房地产发展状况 为何要进行宏观调控 04年来我国房地产调控重点 第一部分 房地产行业概览 一、我国房地产业发展概况 （一）我国房地产业发展阶段 1、萌芽阶段（1978-1987） 2、起步阶段（1988-1991） 3、波动阶段（1992-1993） 4、复苏阶段（1994-1997） 5、起飞阶段（1998---） （二）我国房地产业现状 1、投资现状 2、开发现状 3、销售现状 4、2007年我国房地产景气指数 房地产行业仍处于景气周期。 （三）我国房地产业特点 二、我国房地产业产业构架 房地产的产业体系 房地产开发流程 房地产开发流程 房地产开发流程 房地产开发流程 房地产开发流程 房地产开发流程 存量用地挖潜为主，新增用地比重较低 划拨比重逐步降低，有偿比重不断提高 前五年居住用地多，后四年工业用地多 前五年居住用地多，后四年工业用地多 房地产开发流程 房地产开发流程 房地产开发流程 房地产开发流程 房地产开发流程 房地产开发流程 房地产开发流程 房地产开发流程 房地产业六大分工环节 房地产主要行为主体构成 房地产以生产流程为核心的资金流程 房地产业是一个产业链长，产业关联广泛，影响波及面广的产业。房地产业的发展需要国民经济绝大多数产业的支持，同时，房地产业的产品或服务也是国民经济绝大多数产业重要的生产要素。 尽管房地产业的产业关联非常广泛，但往往只有少数几个产业占主导地位。房地产业与这些产业的关联密切，依赖性强。房地产业与国民经济的协调必须处理好与这些产业的关系。其中，中国房地产业与金融保险业、公共管理和社会组织的关联关系尤其值得关注。 从投入结构看，中国房地产业更多的消耗第二产业产品即物质型产品，尚处于数量积累和扩张的粗放发展的阶段，这与中国当前正处在工业化的进程密切相关；而美日发达国家的房地产业具有明显的服务型的集约发展特征，主要消耗第三产业的产品或服务，已走向质量提升的阶段。 从分配去向看，房地产业所提供的产品或服务主要被第三产业部门所消耗，这是房地产业作为服务业的特性体现。但中国房地产业的发展仍明显存在工业化进程的痕迹，更多是为生产服务，也就是为经济的增长和扩张服务；而美日两国的房地产业更倾向于为生活服务，重点在整个经济发展质量的提升。 从动态变化来看，中国房地产业的发展趋势与中国经济结构调整和产业结构优化的方向表现出强烈的一致性，即服务化的趋势，包括房地产业消耗投入品的服务化和房地产业产出分配的服务化两个方面。 房地产的产业链条很长，属于经济启动的引擎；具有经济启动和经济衰退的双刃剑特性。 第二部分 为什么要调控？ 房地产与中国宏观经济运行 一、不断推高的房价内在原因 （一）全国人均可支配收入上升抬高地产需求 （二）工业化带动城镇化，人口结构剧烈变迁 （三）人民币升值刚刚开始，还有很长的路要走 人民币升值的预期和房地产投资高回报的预期下，国际游资进入中国的愿望较为强烈。 1、汇率与地价的关系 2、升值与地产：高度正相关 3、升值与地产的中日比较 1958年至2002年日本地价趋势图 4、核心城市的表现 （四）