邯郸秀水街项目前期策划及整体营销策略报告邯郸秀水街前期策划方案分析报告.pptVIP

五、项目开发流程设计 考核时间段 工作内容 累计销 售总额 累计完 成比例 预计工 程进度 2006年9月16日—10月15日 前期策划、销售培训 / / 基础施工/ 2006年10月15日—11月15日 蓄客期/开盘期 3000万 22％ 06年11月15日—07年12月15日 正常销售期 4200万 30％ 主体施工 2007年12月15日—1月15日 淡季销售期 5200万 38％ 2007年1月15日—3月15日 淡季销售期 6500万 46％ 2007年3月15日—4月15日 正常销售期 8200万 59％ 2007年4月15日—5月15日 正常销售期 9500万 68％ 2007年5月15日—6月15日 强销期 11000万 78％ 装修及 配套 2007年6月15日—7月15日 尾盘期销售 13398万 95％ 销售阶段划分—— 目标：第一阶段◎1个月时间实现3000万任务 实现任务关键点： 市场大势＋优势产品＋优势推广 营销策略： 适当时候， 让项目成为邯郸市最大一个显现出来的金矿！ 活动配合：北京秀水考察团赴邯郸考察市场 商业地产黄金法则：天赐良机，造势抬市、借势发力。 经验总结：商业地产“成也形势、败也形势”，一方面能够造势抬市、借势发力，另一方面又容易受宏观政策、环境、竞争影响； 抢占市场的空白点，如同分蛋糕，每一次机会的来临必将带来激烈的市场竞争，谁能够先知先觉，谁就能占领最多的市场分额。 各阶段营销重点—— 主推产品：一二三层旺铺 1、项目产品组合中的最强势部分——（主体外铺） 面积：近4300平米 预计铺位数：75套左右 价值总额：7000万 预计实现A类客户储备量：30组 预计实现销售比率：25％－30％ 2、二三层——店中店 面积：约9000平米 预计铺位数：280套左右 价值总额：6500万 预计实现A类客户储备量：100组 预计实现销售比率：45％ 目标支持——优势产品 目标：第一阶段◎1个月时间实现3000万任务 目标支持——大势 第一大势：老邯北再起风云。 时间：预热期炒作大题材。 包括：第一梯队价值：“邯郸市黄金走廊”——老邯北 第二梯队价值：国际第一零售巨头——沃尔玛 国际第四零售巨头——乐购 国际零售巨头争先抢驻！ 邯郸秀水街引来了国际零售巨头！ 目的—— 同区域项目中第一个发声，抢占舆论主位，让所有关于邯郸商业有价值报道，有意无意成为我们的声音；拔高邯郸秀水街的商业地位。 目标：第一阶段◎1个月时间实现3000万任务 开盘日初定： 11月中旬 因此，我们必须争取时间，市场蓄客期、销售探测同期进行，预计：10月12日正式拉开序幕 1、产品调整、上市，需要时间。 因为开盘前产品调整涉及铺型、工程等整改方案的论证及修正，在短时间内不能够确定；所以在产品大框架未基本定调前提早上市宣传、开盘，否则容易陷入准备不充分的被动局面。 ? 营销节点确定—— 2、客户储备、转化，需要时间。 本项目早期整体存在一些问题，因而项目需要在市场上重新树立正面形象，因此此次开盘活动必须一炮走红，绝不可不温不火；故而能否积累到足量的客户资源，将是开盘成败的关键因素之一。过早开盘，可能会导致推广宣传期过短、市场引导不够深入、客户储备不足等不良连锁反应。 工程形象进度和招商工作进度对项目的配合—— 所谓的商业地产操作方式最大的特点：虚实并进、强势出击、羊群效应、快速销售。 项目的操作方式决定： 项目开盘情况是否理想，是项目销售成败的关键。 工程形象进度和招商工作进度对项目的配合—— 小结： 所有的营销推广工作都应该围绕上述的7个要点展开，偏离就是浪费资源虚抛金钱。下面围绕7大卖点看看项目到底具备什么而又缺失什么。 实现任务关键点一： 工作顺利推进＋新品不断＋新亮点活动 营销策略： 以招商推销售， 市场是做出来的！ 淡季同时也是市场的休战期，积极操作更容易在市场中凸现！ 商业地产黄金法则：造势抬市、潜心做实。 经验总结：不断推陈出新的DM＋层层推进的行销＋不断举办吸引眼球的商业活动，是人为改变市场的最简单、最直接方式。 组织客户实地考察北京·秀水街就是行之有效的途径之一。 实现任务关键点二： 主力店群炒作＋商业管理概念＋商会活动交流 营销策略：利用别人的资源，赚自己的钱 把概念做活！主力店无店自有店！ 主力店群深度炒作！将商会交流付诸行动！ 商业地产黄金法则：市场敏感期，做一次实效推进，胜过做十次广告！ 经验总结：常规商业地产开业前销售会出现客户的最后一次观望期，也 是成败的分水岭，在招商上取得突破，则能带动销售取得更大的成效。 六、入市阶段整体营销策略建议 原则—— 1、蓄