2014年3月上海朗诗地产金汇项目营销代理投标书讲解.ppt

* * * * * * * 锦和开发隶属于锦和集团旗下，是锦和集团四大业务之开发板块。 二十一世纪初期，锦和公司就开始涉足房地产开发领域，并于2005年取得了房地产开发一级企业资质。曾先后在上海开发了“东方馥园”、“上南春天苑”、“宝华现代城”、“徐汇御苑”、“徐汇临江豪园”、“静安晶华苑” 等楼盘，在开发的几年内先后在上海七个行政区开发房地产项目十余个， 2008年，锦和又与飘鹰房地产开发中心共同开发了位于宝山区蕴川路16万平方米的《飘鹰锦和花园》。锦和凭借敏锐的市场洞察力，高效的执行力，丰富的房地产全程实战经验，成为行业佼佼者，其所开发的项目也成为区域标杆楼盘，受到业内的广泛关注。 到目前为止，锦和开发公司开发总建筑面积已超过100万平方米。 锦和优势4：开发商背景 集团开发的代表楼盘： 徐汇临江豪园 徐汇御苑 宝华现代城 虹梅佳苑 上南春天苑 静安晶华园 集团开发储备项目 周浦康花路住宅项目 20万平方米 青浦赵巷别墅项目 2万平方米（0.3容积率） 金桥总部办公项目 3.8万平方米 越界办公楼项目 6万平方米 …… 我们能从更高的纬度、更多的视角、更直观的理解，多方位的站在甲方的角度思考。 申亚花满庭 锦和优势5：金汇“独生子” 11年09月25日正式发售VIP卡 3小时过百张 锦和优势6：多维渠道 锦和整合渠道推广模式 锦和进行全案的营销把控和资源整合；确保现场销售和项目的全案营销推广 摈弃中长效传统媒体，整合快速反应的渠道媒体、行销模式 模式的区别 中介渠道资源 行销渠道资源 媒体、巡展、活动资源 社区、企事业单位资源 服务精度的区别 锦和优势 模式的区别 服务精度的区别 中介渠道资源 行销渠道资源 搜房/新浪 = 媒体电商 = 变相卖广告 锦和平台 = 渠道、电商 = 顾客上门成交 搜房/新浪 = 变相卖广告 = 同区域服务多家 锦和平台 = 渠道、电商 = 同区域服务一家 10大中介公司，1000家门店，12000名经纪人 稳定行销团队，配合数据库软件系统 迅速搜罗片区购房客源 社区、企事业单位资源 与街道、居委会、学校合作，推动企事业单位在项目举办活动，促成团购 媒体/巡展/活动资源 网络媒体，房产媒体,各类巡展公司/活动公司资源链接 地产门户 售楼处 客户盲区 传统广告 传统渠道 渠道电商将改变项目的营销组织方式 锦和资源 与锦和合作，可将降低传统广告投入 客户地图覆盖 直接上门带看 专业策划 现场杀客 影响力 资源平台 中介公司 大数据 大渠道 锦和经纪 线上推广 云呼叫 短信 EDM 数据库 电商策略 线下营销 线中call客 中介渠道 电销渠道 竞品拦截 社区巡展 商超拓客 圈层活动 合作网站 淘宝房产 经纪人平台 搜索引擎投放 锦和服务内容构架 招数1. 中介渠道（1000家门店，12000余名经纪人） 上海排名前十中介公司均战略合作，合作门店1000余家，12000多名经纪人随时启动 整合 监管 激励 招数2. 电销渠道（10-15人/单项目，130万客户数据） 锦和联动数据库+竞品数据库 踩盘、项目培训、客户疑问解答、逼定客户技巧 绩效考核及业绩奖励 数据 技巧 管控 竞品拦截 渠道人员直接去竞品售楼处拉客； 渠道人员在竞品售楼处门口和附件派单和拉客； 通过抄写竞品客户停留在外的车牌，通过机动车牌查到相应客户名单，然后再电话邀约； 在竞品售楼处门口树立固定或者流动广告牌，拦截竞品售楼处来访客户。 招数3. 拦截竞品客源上门 竞品拦截低成本和短的时间内带来精准客户，实现现场快速成交。 招数4. 进社区，召集客源上门 立体式多重覆盖，高渗透性宣传 方式：五重立体覆盖： 巡展和派单人员醒目的着装和个性化的派单方式进行派单，降低客户的排斥，让派单的效果得以提升。 时间点：上下班高峰期、周末 客户引导- 资源协调- 布点选择- 人员组织- 小蜜蜂流动拓客，带客。专用巡点车辆、看房车辆，负责派发物料及接送客户。 根据主力商圈线路，制定派单地图，按图布点。 所有派单人员统一着装，每5个蜜蜂配1个大蜜蜂，重在把控，监督工作质量。 打通城管等关键环节，利用自身资源成功打入地铁口、商圈车站等人流量集中区域。 招数5. 覆盖商超/写字楼/专业市场，带客上门 周一至周五每天2-5人派单，周六、周日每天5-10人派单，负责派单、登记，专职督导1名，负责数据回收及统计。 招数6. 圈层暖场活动瞄准客户上门 但是，锦和认为，根据前文所述项目优质资源前置的情况，我们必须修正常规做法，以平开高走，也不排除高开高走的思路为本项目的定价策略。 得出最终售价 年增幅 区域前景 交通 配套 区域 均价 常规的定价方式： 低开高走 锦和定价策略： 田忌赛