内江市房地产市场调研报告教案分析.pptVIP

THANKS 商业价值分析 核心地段及具有优势资源禀赋的楼盘，辐射能力强，商业价值高，开发的商业体量大，一般会规划较大规模的商业体。一层商业售价基本超过2万元/㎡，价值高。 交通欠佳或小盘项目，区域人流量小，所开发商业体量较小，基本规划社区底商，满足小区住户及周边居民的购物需求，部分项目规划1-2个1000㎡左右的店面，主要分布于二、三层，一层商业售价在1-2万/㎡之间，二层商业售价不足1万元/㎡。 在售项目商业销售情况 项目 商业体量 层高 单间面积 价格 推售时间 销售情况 英伦世家 9420㎡ 一层、二层均为5.1米（一期） 42-481㎡ （一层面积基本小于100㎡） 一层1.1万元/㎡ 二层0.7-0.8万元/㎡ 2012.07 一期推出36间店面，目前剩余3-4间的二层店面 润江西岸 7516㎡，共43个店面 一层5.4米 二层5.1-5.2米 28-585㎡（一层面积基本小于100㎡） 一层1-1.5万元/㎡ 二层0.7-0.75万元/㎡ 2012.01 已销售25个店面主要以小套店面为主，二层店面较难去化 和都国际 21242.32㎡ 一层4.5-5.1米 二层、三层4.5米 31-1255㎡ 一层1.5-1.8万元/㎡ 二、三层0.7-0.9万元/㎡ 2012.01 推出81间店面，目前已售63间，二层、三层店面因面积较大，较难去化 核心地段商业一层售价超过2万元/㎡，普通社区商业一层售价在1-2万/㎡之间，一层商业单元面积基本在100㎡以下。 地块商业价值 项目为北侧为未来区域主干道汉渝大道，可连接规划中的新高速路口，为地块商业价值最高的区域。 项目东侧与工业地块相连（项目规划时将划50亩工业用地打造本案的园林景观、公园），为保持地块内部园林景观与工业用地的园林景观的连接形成规模，工业用地的景观更容易渗透到社区，建议不规划商业。 项目为西侧与南侧临规划道路，商业价值次之，可进行商业规划。 地块北侧沿汉渝大道商业价值高，西侧及南侧沿规划路，商业价值次之，东侧建议不做商业规划。 商业市场环境 本案位于城郊位置，与中心楼盘商业相比，本案商业不具备优势，且本案西侧有规划园区的配套综合商业体，大型商业面临竞争压力大。 项目周边主要为工业厂房及部分小村庄，项目所处位置人流量小，随着工业园区工厂的陆续进驻和投产，区域人口将迅速增加。 本案所处区域交通通达性差，未来随着周边区域的规划建设及汉渝大道的全线通车，交通将有所改善。 位于内江市城西工业园区，目前商业发展不成熟，区域商业辐射能力弱。 地块北侧沿汉渝大道商业价值高，西侧及南侧沿规划路，商业价值次之，东侧建议不做商业规划。 交通 区位 人气聚集 地块因素 竞争力 本案位于城西工业园区，人流量小，辐射能力弱，随着北侧汉渝大道通车及园区内规划完善、工厂进驻，区域人气将逐渐提升。 商业机会小结 项目禀赋 本案位于城西工业园区，人流量小，辐射能力弱，随着北侧汉渝大道通车及园区内规划完善、工厂进驻，区域人气将逐渐提升。 外部因素 内江商业处于起步发展阶段，商业体较少。本案西侧有规划园区的配套综合商业体，大型商业多为持有经营且竞争压力大。 楼盘借鉴 地段不具备优势、辐射能力弱的项目，商业规划多为社区沿街底商，以两层商业规划为主，一层商业面积基本小于100㎡，第二层商业单元面积大，较难去化。 综合分析，本案不适宜开发商业综合体或大体量的商业，建议规划设计社区底商，满足小区业主、区域往来人群及部分周边居民需求。 竞争对象分析 宏观及区域市场 项目本体 项目定位 商业市场机会 市场定位 产品定位 客群定位 SWOT分析 价格建议 市场研展篇 SWOT分析 优势（S） 劣势（W） 1、规模：超30万㎡规模项目，有利于项目的打造，完善自身的配套； 2、规划：划50亩工业用地作为社区的景观园林用地，弥补社区在景观上的不足，同时与工业区隔开来。 1、配套：项目周边处于规划中，教育、交通、医疗、休闲等配套明显不足； 2、形象：位于城西工业园区，周边多为工业厂房，影响形象。 机会（O） 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 1、规划：城西工业园区行政中心将建于本案西侧地块，同时离项目不远处西侧位置将规划建设中小学，同时项目北侧汉渝大道未来将连接高速公路新出入口； 2、城市：房地产处于快速发展时期，城市化进程将带来一定的置业需求。 利用项目优势，把握片区的规划发展进程，合理的进行产品推售，实现项目的良好去化。 加大片区规划的宣传，让客户感知项目未来配套齐全，同时完善项目自身配套。 威胁（T） 发挥优势，转化威胁 减少劣势，避免威胁 竞争：市场公开楼盘的存量为177万㎡，从2010年至今的土地出让未开发体量约250万㎡，而市场年去化量不足50万㎡。政府财政吃紧，主要通