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资本化率的方法和计算的若干思考西部科教论坛2008.12 资本化率的方法和计算的若干思考 马哲慧中国地质大学（武汉）经济管理学院资本化率应该能够反映市场上能够产生类似收益流的投资的回报率,从这个意义上说,资本化率体现了一种机会成本,即将购买公司的资金用于其他类似的投资机会的回报率. 我们碰到很多商业性房地产的物业，有很大一部分进行数据处理，无论是还原利率、纯收益、经营成本费用，表面上随意性很大，但它内在的东西是不变的。我们对某些数据判断确定其是否正确，也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。首先，价位在市场中能否站得住脚；其次，某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。 1、市场抽样法。 这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。”即使有许多的交易案例，如果报告要做得漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。对一个大型项目来说，在有条件的时候，一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收益价格的，这是根本性的问题。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”，比如一般的商品住宅，在前两三年它的价格约为10-12年的租金，现在是15-18年。由此产生价格系统和租金系统不成比例。这句话的前提是还原利率没有变过。如果资本化率变了，它是成比例的。房地产的价格是由收益率决定的，租金越低，还原利率也应该越低。理论上讲，它应该都是一个正常的比例关系，是统一的系统。当然这个租金本身是毛租金，这个租金是不是客观租金，要我们在评估中去判断、甄别。 2、投资组合法 特殊情况、特殊要求下我才会使用。因为有两个变量是没法确定的。比如说个人自有资金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率，不是社会性的，没有可信性。第二个是贷款比例的问题，这个房子100万，你贷60、70万，银行放贷70%，还是50%，这个方法是加权平均法，在操作上是很简单，两个数字加权平均乘一乘加起来，还原利率就确定了。一般情况下不太会采用。 3、租售比确定法 即物业租金和售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。在《房地产估价基本理论与方法》中，怎样评定租金？最好的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租金。没有案例可比，要计算租金价格，用成本法。简单的道理，土地的价格*还原利率（投资收益率）+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理年租金。任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金还是个别租金。用反算的方法确定租售比问题可以参考，前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的问题。要了解，对市场要熟悉。在这过程中，如价格无法把握，结果自己也没有把握。 风险报酬率的估算，主要有以下几种方法： 将面临的各种风险对风险报酬率的要求加以量化并予以累加，其公式为： 风险报酬率＝行业风险报酬率＋经营风险报酬率＋财务风险报酬率。 一、行业风险报酬率。行业风险报酬率是对特定行业所面临风险的补偿，主要房地产行业的市场特点、投资开发特点、国家产业政策调整等因素有关。行业风险报酬率的主要计算方法是β系数法，根据权威机构定期公布的β系数和社会平均收益率等参数测定行业风险报酬率。目前我国尚无专门的机构发布β系数，当无法获取β系数等参数时，评估人员应主要考虑以前年度进行的房地产平均利润率和国民经济增长率；行业发展状况、前景；行业在国民经济中的地位；产业政策等因素。在确定房地产行业风险报酬率尤其要重视国家的土地政策、金融政策、利率变化及人口户籍政策等因素。可将行业风险分高、中、低三档，根据国内外评估经验和我国实际情况，在一定范围内判断选取行业风险报酬率。另外，对于具有众多同行业上市公司可选作参照物时，可用上市公司的加权平均净资产利润率扣除无风险报酬率作为行业风险报酬率。 二、经营风险报酬率。经营风险是房地产因经营上的原因而导致收益发生变动的可能性。影响经营的因素很多，如消费者需求变化、同类型房地产供应较多、物业管理水平等。评估人员在考虑影响经营风险的有关因素，将经营风险分为高、中、低三档，根据国内外评估经验和我国实际情况，在一定范围内判断选择经营风险报酬率。 三、财务风险报酬率。财务风险是指全部资本中债务资本比率变化所带来的收益发生变动的可能性。房地产的财务风险报酬率主要与房地产经营过程中资金周转、资金调度及资金融通等