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长沙写字楼发展方向 精定位低门槛近双铁 2012年08月10日09时15分 长沙房产网 　　 　　对写字楼配套的商业业态，银行呼声最高，其次是便利店和快餐店。 　　 　　从高到低，这些因素不同程度地影响着写字楼购买者决策。 　　 　　价格预期显示，长沙人的购买力不可小觑。 　　自7月25日《2012长沙写字楼市场需求调查问卷》正式发布以来，本报收到16600份对写字楼有着购买需求的有效样本，最终形成了长达46页的报告。企业普通员工、部门经理、副总、公司决策人……这些受访者，大部分来自于长沙各个写字楼。16600份对长沙写字楼办公有着深切体会与认识的样本，构成了2012年长沙写字楼市场真实的声音与需求。而这，或许也将指引长沙写字楼市场的未来方向。 　　●目前入驻长沙写字楼企业75.9%为民营 　　●500m2以下需求占55.42% 　　●82.25%的购买者认为银行是最重要的商业配套 　　●81%的购买者倾向购买精装写字楼 　　●58.43%的购买者认为地段为王 　　●56%的购买者通过纸媒了解写字楼 　　门槛 　　萝卜白菜各有所爱 　　对于大部分大型企业来说，外表光鲜亮丽、内部配置牛气的甲级写字楼，当然是其办公首选。而对于那些初出茅庐不久、资金实力欠雄厚的中小企业而言，如何选择恰到好处的写字楼，是令人苦恼的课题。 　　本报发布的《2012长沙写字楼市场需求调查报告》(以下简称报告)显示，目前入驻长沙写字楼的企业75.9%为民营性质，且涉及房地产、金融保险、广告传媒、咨询培训、IT等第三产业的企业较多。在员工规模上，约50%的企业在100人以下。 　　因需求各异，目前长沙市场上热推或待建的写字楼产品，也开始针对不同客户走专一化路线。比如德思勤城市广场为中小企业推出的47-61平方米的小面积商务会馆，万达广场则为大客户打造的大面积整层写字楼。 　　面积 　　500㎡以下需求占55.42% 　　报告显示，只有19.88%的被访问者的意向写字楼面积超过500平方米，倾向于购买300~500平方米和100~200平方米写字楼的被访问者占比较大，分别为28.31%、27.11%。 　　长沙目前成熟运营的大部分写字楼，单层面积区间大都为1200~1500平方米，产权单位面积划分的主力面积大都在150平方米以下。被访问者虽然仍偏向中小面积产品，但在300~500平方米产品上的需求明显提升，无疑成为写字楼产品面积界定的参考风向标。 　　地段 　　对写字楼消费人群而言，地段为王 　　报告显示，在选择写字楼的考虑因素中，58.43%的读者选择了地段。其次是交通、价格和商务环境。 　　目前，长沙的写字楼以五一广场为核心，主要集中在五一大道、芙蓉路以及韶山路，这些区域都是人流、物流密集，交通便利、商务氛围浓厚的地段。芙蓉区的一位房地产投资者表示，越是好的地段，价格越高，投资回报率也越高，像现在的五一广场、芙蓉路和韶山路金融商务圈的写字楼回报都是当初的3到4倍以上，地铁写字楼更甚。 　　品质 　　期待物业管理改善，对开发商品牌有要求 　　如果你要购买写字楼，开发商品牌、外立面、大堂、电梯、层高、停车场、物业管理、价格等众多因素中，哪些起到决定性作用?16600位填写我们问卷的读者中，37.95%、37.35%、34.34%的读者，分别把票投给了物业管理、开发商品牌和实用率，这也成为长沙购买者对写字楼品质的要求体现。 　　比如在物业管理方面，记者扫楼显示，除少数一二个写字楼物业服务较好外，其它项目的物业服务较一般，以卫生保洁、保安为主;在电梯方面，多个写字楼项目每部客梯的平均服务面积达到近万平方米，严重超过经济发达城市写字楼成熟市场电梯平均4000-5000平方米服务面积的标准。 　　写字楼产品的大量入市，对各个项目的品质提升和创新，提出了更高要求。 　　配套 　　期待写字楼能“软硬兼施” 　　几年前，一份“长沙外卖地图”红遍各大写字楼，为广大办公一族带去福音。如今，这些工作人群对于写字楼配套的要求，又有哪些变化? 　　报告显示，82.25%的受访者，认为银行是最重要的配套商业业态，49.11%、24.85%的受访者分别把票投给了便利店和快餐店。而对于高档车所、高档酒楼等高端业态，受访者普遍不太“感冒”;在写字楼自身配置方面，拥有足够的停车场、员工餐厅、多功能会议室、商务大堂、24小时办公服务、商务会所、5A智能化，按照必须程度，被受访者依次选择。 　　“除了这些硬件设施外，现在越来越多的企业开始要求写字楼有一些附加服务，收费也无妨。”一位在中天广场上班的企业中层人士说，比如融资、法律、上市等方面的咨询。 　　出租率 　　租赁市场活跃，空置率低 　　报告显示，目前长沙已投入使用的写字楼出租率超过90%，特别是芙蓉路、五一广场周边部分写字