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房地产企业纳税评估 河南省税务干部学校 郭丽霞 0371-yizhiyoulan1210@ 课程内容 房地产产业概述 房地产产业纳税评估流程 房地产产业纳税评估方法与技巧 （一）概念及法规 房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随我国土地使用改革、城乡住宅建设事业的发展以及城镇住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业，它与施工企业、工业制造企业有一定相似之处，但又不同与这些产业，而形成一个独立的产业——房地产业。 1、房地产开发。包括土地开发和房屋开发。 2、房地产经营。 广义的房地产经营指从房地产开发到房地产售后服务的全过程。 狭义的仅指房地产出售、租赁和抵押。 目前我国的房地产经营主要指房地产出售和租赁，是房地产从生产进入消费过程的两种基本形式，也是房地产开发企业经营收人和经济效益的主要来源。 3、配套设施开发和建设。配套设施开发和建设指根据城市建设总体规划开发建设的大型配套设施项目，包括市政、公用、动力、通讯等城市基础设施建设，也包括开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；开发项目外为居 民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等；开发小区内公共配套设施，如居委会、自行车棚、幼儿园等。 4、代建工程开发和建设。代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道以及其他市政公用的设施等。 第三条? 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合以下条件： ①按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金，并且取得土地使用权证书。 ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，对土地进行供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公共设施的建设，达到场地的平整，形成工业用地或其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经形成的，还应当形成房屋所有权证书。 第五条 商品房预售应当符合下列条件： ??? （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；??? （二） 持有建设工和规划许可证；??? （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工和建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。??? 第六条? 商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售， 应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 第七条商品房现售,应当符合以下条件：　　(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；　　(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；　　(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；　　(四)已通过竣工验收；　　(五)拆迁安置已经落实；　　(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；　　(七)物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 房地产企业财务特点 由于房地产项目投入资金量大、周期长，大多数情况下仅依靠开发商的自有资金难以满足。在建设资金构成上，负债往往占相当比重，自有资金仅占较小比例。规模较大的项目所用资金一般会超过开发商的资本。因此房地产企业有如下财务特点：??????? ·各类财务指标与目前进行项目密切相关，而与已完成项目关联性较小。一个失败的项目可能将以往多个成功项目的收益抵消。??????? ·开发项目时，往往负债率较高，很少有开发商在开发具体项目时，全部使用自有资金。即使是自有资金充足的开发商，也是同时可从事多个项目的开发，而在每个项目上自有资金运用较小，大多数的资金靠贷款。??????? · 房地产项目周转期长。房地产企业投资要受到房地产市场各个组成部分的制约，包括土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场。通常，开发一宗房地产，从选择地块到规划设计、兴建完工，直至出售需3-5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。财务指标上的流动比、速动比率对房地产项目没有意义。 房地产企业的筹资来源 房地产开发商开发项目，一般有五种筹资渠道：?????·自有资金?????? 企业投资人最初