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二、盈亏平衡分析 三、敏感性分析 四、风险分析 四、风险分析 风险分析的一般过程和方法 开发投资涉及哪些活动;各活动中包括哪些风险; 风险产生的原因是什么;项目中哪些风险是主要的; 各风险变量之间是否相关。 风险发生的概率大小;风险概率分布情况;风险估算 选出最佳方案;检验各风险因素; 对评价指标的影响;对风险对策的建议。 五、风险防范 7.5可行性研究报告的撰写 一、项目可行性研究报告的基本构成 研究报告 1 封面 2 摘要 3 目录 4 正文 5 附件 6 附图 可行性研究 7.1可行性研究概述 一、可行性研究的含义和目的 在房地产开发项目投资决策前,论证项目目标实现可能性的科学方法。 减少/避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 二、可行性研究的作用 1.申请项目核准的依据 2.项目投资决策的依据 3.筹集建设资金的依据 4.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 5.下阶段规划设计工作的依据 三、可行性研究的工作阶段 投资机 会研究 初步可 行性研究 详细可 行性研究 项目评估与决策 四、可行性研究的内容 1.项目概况 2.开发项目用地现状调查 3.市场分析和建设规模的确定 4.规划设计方案的选择 5.资源供给条件分析 6.环境影响评价 7.项目开发组织机构和管理费用的研究 8.开发建设计划的编制 9.项目经济及社会效益分析 10.结论及建议 7.2房地产开发项目投资与收入估算 一、投资估算 1.土地费用(征收补偿费、土地出让价款、土地转让费、土地租用费) 2.勘察设计和前期工程费(项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用) 3.房屋开发费(建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费) 4.其他工程费(临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、合同公证费、工程质量监督费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用) 7.2房地产开发项目投资与收入估算 一、投资估算 5.开发期间税费(房产税、城镇土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费等) 6.管理费用(管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、职工教育经费、社会保险费、业务招待费等) 7.销售费用(销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费等) 8.财务费用(借款或债券的利息、金融机构手续费等) 9.不可预见费 资金使用计划 二、收入估算 估算房地产开发项目的收入,首先要制定切实可行的租售计划,包括:拟租售物业的类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。 1.租售方案 2.租售价格 3.租售收入 4.收款方式 销售收入与经营税金及附加估算表 单位:万元 序号 项目 合计 开发经营期 1 2 3 … n 1 销售收入 1.1 1.2 1.3 可销售面积(㎡) 单位售价(元/㎡) 销售比例(%) 2 经营税金及附加 2.1 2.2 2.3 … 营业税 城市维护建设税 教育费附加 出租收入与经营税金估算表 单位:万元 序号 项目 合计 开发经营期 1 2 3 … n 1 租金收入 1.1 1.2 1.3 出租面积(㎡) 单位租金(元/㎡) 出租率(%) 2 经营税金及附加 2.1 2.2 2.3 … 营业税 城市维护建设税 教育费附加 3 净转售收入 3.1 3.2 3.3 转售价格 转售成本 转售税金 三、资金筹措 投资计划与资金筹措表 单位:万元 序号 项目 开发经营期 合计 1 2 3 … n 1 项目总投资 1.1 1.2 开发建设投资 经营资金 2 资金筹措 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 资本金 借贷资金 预售收入 预租收入 其他收入 7.3房地产开发项目的财务报表 一、基本报表→(一)现金流量表 反应房地产项目开发经营期内各期的现金流入和流出,用以计算各动态和静态评价指标。 项目投资现金流量表——以全部投资作为计算基础,用以考察全部投资的盈利能力。 资本金现金流量表——以投资者的出资额作为计算基础,用以考察资本金的盈利能力。 ①项目投资现金流量表 单位:万元 序号 项目 开发经营期 合计 1 2 3 … n 1 现金流入 1.1 1.2 1.3 …… 销售收入 租金收入 自营收入 …… 2 现金流出 2.1 2.2 2.3 2.4 …… 开发建设投资 运营资金 运营费用 营业税及附加 …… 3 净现金流量 4 累计净现金流量 5 净现值(ic=10%) 6 累计净现值 ②资本金现金流量表 单位:万元 序号 项目 开发经营期 合计 1 2 3 … n 1 现金流入 1.1 1.2 1.3 …… 销售收入 长期借款 短期借款 …… 2 现金
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