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营销操作总纲 项目定位 形象建立及销售推广 酒店管理公司建议 第二部分：项目定位 项目定位 项目指标 SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 投资回报分析 项目指标 SWOT分析 物业定位 CBD核心 ? 超五星级酒店国际公寓 产品定位 户型划分 酒店会所配套 大堂及入口 电梯 电梯厅 公共走廊 户型划分 单房29㎡ 1房39㎡ 2房66㎡、79㎡ 3房100㎡ 户型划分 6层会所 酒店服务台 屋顶泛会所 星际按摩泳池 空 中 花 园 公共部分 公共部分相当于一个项目的门面，公共部分的风格档次将直接影响到项目的形象，更会影响到客户的心理感受，更对物业的价值产生较大的影响； 本项目作为CBD中心区的高档酒店式公寓，在公共装修上一定要体现出一种“尊贵、地位、星级享受”的感觉； 大堂入口 尊贵，唯我独尊 住户大堂 大气、豪华，媲美五星级酒店 电梯 贵气，而不失一种现代浪漫 电梯厅 贵族气质 公共走廊 彰显尊贵 客户定位 究竟谁会来买单？ 客户分析 客户分析 投资客户 ：自用客户 7 ： 3 内销 ：外销 6 ： 4 客户分析 通过对“东方时代、置地逸轩、港丽豪园”的成交客户进行分析对比，得到购买高价格酒店物业客户特征，以及客户对中心区未来的态度和感受，以此作为依据，从而得到本项目的客户群体基本特征： 客户分析（自用） 客户分析（自用） 客户分析（自用） 客户分析（投资） 价格定位 价格定位 通过加权方式进行计算，可以对本项目价格进行评估； 15102元/平米 （带1500元/平米豪华装修） 该价格未来将会根据市场的具体变化进行一定的浮动。 第三部分 形象及销售推广 项目的形象建立 形象包装 销售营销节点及推广 我们的思考 本项目的主体形象是CBD的高端商务写字楼，那作为一个带超五星级的酒店式公寓的复合产品： 如何将二者的形象进行统一协调； 如何把握自身居住公寓的特点进行推广； 如何最大限度提高自身形象，支撑高价格； 从这个城市的发展模式谈起：——值得借鉴的“大都市模式” 深圳的城市定位：区域性国际大都市 未来深圳的发展大方向，对于这个定位，国际上最值得借鉴的城市就是纽约。 纽约所代表的“大都市模式”比洛杉矶所代表的“大城市模式”更 符合中国城市化未来的方向。因为与美国相比，我们能够让 人们舒适居住的国土面积更小，而我们的人口却更多。可以 预见，在不远的将来，北京、上海、广州，还有天津、重庆、 深圳，甚至再加上大连、宁波、青岛，都将会沿着纽约这种 大都市聚集的模式发展，而不可能走向所谓城市郊区化的路 子。 从这种意义上讲，在中国适度控制低密度住宅的量也是完全 正确的，如果我们去看一下美国西部那种无限蔓延、漫无边 际的低层住宅区的话，我们就能感觉到洛杉矶这种缺乏都市 感的大城市，在让住户感觉到“占天占地”乐趣的同时，也让住 户感到了缺乏都市化生活的单调。 纽约的特点 纽约是一个美国城市标准模式的最高形态代表，美国城 市的标准模式表现为土地使用的强度，依距离商业区越 来越远而递减，高楼耸立的中心商业区首先过渡到前几 代留下的多楼层的工厂和仓库地带，再到高度中等、可 步行上楼的公寓区，再到多层式单户住宅区，最后到战 后兴建的大片错层式或单层式住房。从市中心外移时的 人口密度有规律的递减。纽约具有以下特点： 首先：纽约是一个大的移民城 纽约作为一个典型的美国东部城市，也就是一个典型的 由欧洲移民创造的城市，所以英国人将其称为新约克。 这一点与深圳非常相像。 其次：纽约是繁华的 这种繁华首先体现在一幢幢高耸入云的高层建筑中，它们是那样的高不可攀，以至于所有的人在它们的脚下都显得是那么的渺小。但是在这里，它们中间的哪一幢也不能真正地傲视群雄，因为大家都是高耸入云的大家伙，相互聚集在一起，密集地聚集在一起，向你自信地展示着这个都市里的财富，和这个由财富堆成的都市！ 这种繁华还表现在它是一个高度聚集财富的地方。从华尔街的大铜牛，到第五大道的豪华橱窗，从上东区的高档住宅，到时代广场的各色霓虹灯光，在纽约的各个地方，你都能感觉到一种财富的涌动。这真的是一个用金钱堆积起来的都市，一个你能感觉到金钱价值的地方。 这种繁华又表现在这是一个高度开放的大都市，这种开放在她的都市人群中有着充分的体现。你走在街上，同时看到亚洲人、非洲人、欧洲人、北美洲人、南美洲人，从西方的传教士，到非洲的黑人贵族，都同时在这里出现，在这里碰撞。无论你是从哪里来的人，走在纽约的大街上，你的心情一定是轻松的，因为没有人看得出你是外国人。 再次：纽约又是文化的 纽约是如此完美地让金钱和文化统一在了一起。真的像有位城市学家所说的那样，文明其