韶关龙洲岛南岛产品定位策划方案.pptVIP

房地产市场处于逐步成熟发展期，蓄势待发：2007年底，韶关市逐渐开始出现中大型楼盘，商品房市场开始起步发展，楼价1300元/㎡左右，时至2011年5月楼价攀升至5212元/㎡； 刚性需求旺盛，市场消化力强：随着区域房地产项目的不断发展升级，同时得益于交通路网的完善，越来越多来自周边乡镇和珠三角外出务工群体回流置业改善居住环境， 韶关房地产市场走红，单价迅猛上升：韶关在广东省内溢价率排名第二，受到国家限价的调控措施，但刚性需求仍在，销售的火爆程度依旧不减 紧凑型与舒适型三房户型主导市场，：市场产品构成以88 ㎡ -123㎡的三房户型为主，需求量较大，消化速度也较快，反应刚性需求与改善型刚需潜力大。 客户群市场分析结果总结1 客户群市场分析结果总结2 客户群市场分析结果总结3 根据国内住宅的划分标准我们把住宅划分为普通住宅、高档住宅、豪宅三类，并以此划分标准来确认研究方向。 选择豪宅：豪宅所需条件支持不足，社区生活市政配套存在“硬伤”的影响，需投入大量资金进行配套建设以达到“豪宅”的标准，而且周边竞争楼盘较多，客户来源比较窄，对于一个目前现状存在风险较大 选择普通住宅：目前韶关市场上，普通住宅均价一般在4300元/平方米以下，且拥有广大客源，风险比较小，但本项目是30万㎡的大盘且有独栋别墅产品支撑，建造普通住宅显然利润偏低，对于拥有双江景的稀缺性资源是一种浪费，不利于品牌的打造。 选择高档住宅：目前真正高档住宅项目有碧水花城、御龙湾、碧桂园两个项目等，在定位上各有差异，但都产品素质去货较快。本项目可以充分利用资源，有较大空间打造差异化产品，有利于树立项目形象和品牌，创造利润最大化，可以说，此方向风险与机会同在。 1、地块规划建议：本项目地块最大的问题是规划问题，如何在保证产品适销市场的前提下实现景观最大化是本项目规划难点所在。 针对产品适销，建议规划洋房产品面积慎重控制在130㎡以下，户型以紧凑型及舒适型两种产品三房为主（88 ㎡—123㎡）； 针对景观最大化，建议考虑临江设置一定的联排别墅群产品，与南郊市场形成差异化定位。 2、建议整个小区分期开发，在时间上连续开发： 首先推出拳头产品，用性价比最高和品质最高的产品迅速进入市场、打动市场； 营造小区环境，江景、溪流等一部分园林景观已现，完善配套。 3、首期（启动区）一次性开发模式，实现全面开花整体效果，大盘方式开售：建议一期整体开发，形成产品线丰富可供多种客户群的选择，且能形成造势和立势效应，给予客户大盘的心理优势；大盘销售，高价带动低价销售，高端产品和性价比高产品互相促进，收放自如。 我部几点建议 THANKS 产品 定位 产品定位综述 综上所述 本项目的主力户型面积应在88－123㎡，80-100㎡以及140-180㎡为补充。 南郊片区洋房5000元/㎡是韶关消费者的心理敏感价位，中高收入家庭可接受购房单价在4500—5000元/㎡之间 总房价在40-58万元/户是韶关一般收入家庭的购房总价的承受范围 产品 定位 项目产品及公建定位 综合前篇分析，结合项目市场定位和客户选择，我司建议如下产品定位类型如下： ■ 产品类型—— ■ 商业、会所类型—— 复合式服务配套会所（健身、棋牌、儿童玩乐场、小型商务会议室、风情商业街区、幼儿园、超市。 ■ 园林景观配套—— 小区中心湖景、开放式城市广场、林荫大道。 以高层住宅为主，以及联排别墅、三拼别墅等产品类型组成 产品 定位 产品类型比例配置建议 规划指标： 项目占地83712.78㎡，容积率1.5，总建筑面积126112.2万㎡： 综合规划指标、市场需求、产品定位类型考虑， 我部建议如下产品比例配置： 100% 126112.2 合计 2% 8% 90% 面积比 2522.24 10088.98 110978.74 建筑面积 商业街 别墅 洋房 商业 住宅 　 　 产品 定位 各产品类型具体配置建议 本项目南岛总建筑面积126112.2万平方米，我部建议如下产品比例配置： - 2522.24 2% 商业 1182 55 1127 套数 126112.2 10088.98 113500.98 面积 100% 8% 90% 比例 合计 别墅 电梯洋房 　 - - - 合计 10% 100% 55 100% 10088.98 别墅小计 3% 24% 13 30% 3026.69 双拼 200㎡-251 ㎡ 4% 40% 22 40% 4035.59 三联排 170 ㎡ -200㎡ 3% 36% 20 30% 3026.69 四联排 140 ㎡ -160㎡ 居住总面积比 别墅总套数比 各面积段套数 别墅总量面积比 各面积段总面积 户型 面积段 别墅 90%