2011年房地产市场宏观调控政策解读及长沙市场走向预判要点.ppt

1)、着眼长远调结构，加快战略转型，是2011年房地产企业面临的第一优先课题。一方面，顺应国家政策指引的行业转型方向，住宅开发更多面向基本居住需求；同时，根据自身资源特点和竞争优势适时跟进新的发展领域；另一方面，要及时关注行业制度变革方向，前瞻性研究制度变革之后的市场运行机制和企业发展模式，为未来新规则下的竞争做好资源、技术和管理准备。2、近期要特别重视抓好二套改善性和二套换购升级型需求在部分城市阶段性激发的市场机会，一方面，具有地段、资源和品质优势的项目藉此拓展更理想的赢利空间，另一方面，对于地价成本高、竞争优势不突出或产品设计面积偏大且已固化的项目，应当以量为先，加快消化速度，藉此全力降低库存，避免成为长期包袱. 2）、短中期回避以非本地需求和非第一居所需求为主要面向的市场方向和项目机会。既有项目适当调整投资开发计划，适度压缩规模；对新的土地和项目投资应本着审慎保守原则进行决策。 3）、 对于既有在运作项目：产品未定型的，可以根据新的市场方向做相应的检讨调整。近两年未开征税的城市，面向二套需求的，户型面积可适当加大且提高三居以上比例，以与该类客群新的购买取向更匹配。产品已定型的，中小户型项目全力抓本地购房需求，市场会继续稳定活跃，大户型主抓两套需求和外地户籍首套。年度营销目标应以加快走量为优先关注，全力压缩库存。 4）、鉴于市场调整期的特点，具体项目营销政策和作业方案应当保留更多灵活性，进行多预案策略规划和储备，随行就市，以动制动。 中铁房地产集团（长沙）有限公司 * 五、新政背景下的市场形势展望与对策思考 4、开发企业应对策略 六、对长沙房地产市场的影响分析 1、长沙市场背景分析： 2011年长沙房地产市场有可能呈现震荡甚至少许回落的走势。在2010年不断调控政策下，长沙房地产市场表现稳健，持续上扬。但2011年政策压力巨大，长沙房地产市场有可能呈现震荡甚至少许回落的走势。年度住宅销售面积1982.87万平米，销售价格4519元/平米。在2010年，随着4月份宏观调控，长沙市场观望气氛弥漫，量价不振。但是在下半年刚性需求开始集中进场，销售量和价格都出现大幅上扬，商品房和住宅的价格在12月达到6253元/平米和5600元/平米。但价格上涨较快之后，在目前政策强力打压下观望态势极易出现，未来的调控也将成为常态，因此2011年的销售很难再现2010年的局面，但长沙依然以刚需为主，总体市场相对一线城市泡沫较少，市场总体健康：（长沙内五区） 中铁房地产集团（长沙）有限公司 * 六、对长沙房地产市场的影响分析 2010年销售 面积（万㎡） 价格（￥/㎡） 商品房 2140.46 4788 住宅 1982.87 4519 1）、长沙市场以刚性需求为主，升级性和投资性为辅。2010年成交总量结构上，4000-5000元/㎡区间占比最大（30.27%），120㎡以下房源占64.44%，市场上以刚性需求为主。 2）、长沙整体经济2010年表现抢眼，而长沙房地产市场从价格上依然在全国二线城市、省会城市排名后列。在强劲的城市活力和居民收入能力对比下，长沙房地产市场的低销售价格、高销售量表现在全国房地产市场形成“价值洼地”。 中铁房地产集团（长沙）有限公司 * 六、对长沙房地产市场的影响分析 2010年长沙GDP 4450亿元 增长15.5% 居民可支配收入 20710元 增长11.9% 3）、具体执行保留了操作空间。对于限购人群划定为湖南省省内，而非本城；信贷政策适当放宽，可以通过非常规手段获得购房资格和利率优惠；拆迁货币补贴和低收入家庭货币补贴大量入市。 中铁房地产集团（长沙）有限公司 * 六、对长沙房地产市场的影响分析 2、长沙市场受影响分析： 综合本次政策调控方向和2010年的长沙市场表现，在2011年新政之下长沙市场将受到以下影响： 1）、下半年集中放量、竞争激烈、销售压力明显。由于调控政策如新国八条、房产税、加息等陆续出台后，市场将在春节后迅速形成观望态势，销售市场萎缩。按照以往的经验，大部分开发商上半年都将谨慎推盘，这将导致大部分的项目在年度销售任务压力下，下半年将集中放量，市场供应巨大。而在政策调控下，客户量萎缩，客户竞争加剧，各项目的销售压力明显（山语城周边市场2011年供应主要集中在：马厂板块近90万㎡，秀峰山板块36.5万㎡，竞争较2010年更加激烈）。 中铁房地产集团（长沙）有限公司 * 六、对长沙房地产市场的影响分析 2）、价格上扬的态势必然受到抑制。首先城市价格调控目标将重点针对城市中心区和豪宅项目，在价格波动影响下必然进一步对整体市场价格形成压制。其次新“国八条”和房产税的系列组合拳，对市场信心形成严重打击，进而形成浓厚观望情绪，这将导致成交量萎缩，成交量萎缩将