广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122PPT.ppt

项目商业销售关键词 品牌入市，树立良好形象，抢占先机 准确定位，打造特色主题商业 执行返租的销售方式，招商及经营是关键 如商业的最终实现均价为5000元/平。采用返租销售的方式，返租三年，每年返7%，则对外销售价格为5000/（1-7%×3）=6329元/平。 商业的价格与住宅价格形成一定的对比； 给投资者信心，保证前几年稳定的租金收益； 发展商统一经营，对整体形象、社区价值都有提升作用； 可以采取“免租、低租”的多种形式招商，得到一定的租金收益。 规划位置有优势 有稀缺资源 品牌发展商 竞争策略分解 着力打造入口处、示范园林、现场售楼体验区等要素，加强项目自身比较优势，吸引本地客户 核心价值点 售楼处平面效果图 体验中心开放 皇庭生活体验中心落成 第二阶段：项目客户累积期 9月1日必须开放，保证至少1个月的蓄客期 必须完成的要素 接受客户咨询、登记，对外形象展示，释放项目实时信息等作用 事件活动1 皇庭生活体验中心落成及产品上市新闻发布会 第二阶段：项目客户累积期 9月2日举办 必须完成的要素 阐述项目产品、区位等方面的优势，形成媒体炒作和客户关注热点 滨江路修建在9月15日完成 保证项目“江景豪宅”的感觉，促进现场人气提示 第二阶段：项目客户累积期 必须完成的要素 现场销售中心开放 现场售楼处开放，示范园林、商业包装同期开放 第二阶段：项目客户累积期 9月22日必须开放 必须完成的要素 营造极具震撼力和感染力的现场，突出皇庭国际新城以及翡翠湾的社区品质感、尊贵感 标注性建筑物是项目的灵魂，必须在售楼处开放的同期落成 商业包装的重点是营造社区的生活氛围和尊贵感 事件活动2 售楼处、园林开放仪式，国际海豚节明星参观现场并举行节目汇演 第二阶段：项目客户累积期 9月23日举办 突出品牌和实力，制造热点，积聚人气 报纸广告 《钦州日报》释放售楼处开放、认筹、推售信息 第二阶段：项目客户累积期 9月6日、21日、29日投放 条件 补缺者 领导者 挑战者 超级竞争者 高质高价，标杆物业 曲高和寡，无人问津 寻找市场缺乏产品 有潜在客户群 项目规模小 细分市场成熟 拥有独特资源 建立新价值体系 市场关注焦点 改变游戏规则 可能形成高价 市场快速消化 追随者 搭便车，借势 占据一定市场份额 价格难以突破 无资源优势 不具备比较优势 结果 选择领导者战略,通过打造标志性精品,提升形象和价格，为后续产品的推出奠定基础； 现场就是力量。特别强调园林的精美和主题，把园林从生活的点缀变成了生活的标准，从而使园林具有高附加值，成为销售利器； 瞄准目标客户群的强势概念营销，依靠推广好的产品加好的概念取胜市场。 刷新标准、占据市场先机 本项目的战略导向 专业物业管理公司，提供贴心的安全管理和服务 户外、物料、现场、服务等一切细节都突出高端形象 产品 形象 充分发挥项目独有钦江资源价值 营销 贴合目标客户尊贵生活体验的概念营销、直效营销 价格 突破主流市场价格体系，博得市场高利润。 独享钦江美景 窗外可以这么美 纯欧式外立面 臻美园林、优美环境 豪宅标志 尊贵会所 真正的物管 安全、贴心的物管 专业城界标识 尊贵、气派的主入口 凸显高尚社区形象 钦江一线景观豪宅 核心地段 钦州行政中心区 皇庭品牌、国际新城 皇庭矩献，品质生活创造者 营销总策略—— 以高端产品的形象冲击市场，建立市场高度， 引起市场轰动，强势推广！ 四大推广组合点燃项目知名度 户外广告 客户通讯 事件营销 短信传播 重要位置的户外广告加上每月一期的客户通讯，作为长期与客户交流沟通的工具，诉求项目的主要形象及阶段销售信息； 而事件活动与短信传播与各销售节点紧密联动，达到销售上推波助澜的作用。 第一阶段 项目形象预热期 内部认购积累客户 初步建立楼盘形象 积累客户400人以上 第二阶段 产品卖点出击期 公开发售震撼市场 形成产品热销局面 达到35%以上销售率 第三阶段 未来生活体验期 样板生活征服客户 平稳销售快速清盘 整体达到85%销售率 第四阶段 品牌深入人心期 品牌提升巩固市场 持续销售扫清尾盘 整体达到100%销售率 项目总体营销节点具体安排 100% 促销、老带新活动等消化尾盘 尾盘销售期 2008年5月 85% 新样板房、准现楼利好，推出剩余单位，形成销售高潮 1、2号楼及8号楼剩余单位，208套单位 强销期 2008年3、4月 50% 以活动、促销带动市场，为8号楼的剩余单位打开市场 8号楼东单元，54套单位 持续销售期 2008年1、2月 35% 利用样板房和园林制造热点，稳步提升销售价格 3、6号楼和7号楼两个单元，182套单位 加推部分单位 2007年11、12月 15% 选取7号楼较差户型，低价入市，快速形成热销 4、5号楼及7号楼一个单元，142套单位 首批单位推出