物业第3章练习题.docVIP

一、单项选择题 现金流量图横坐标轴上“0”点资金运动的时间始点当前时点某一基准时刻 资金运动的时间现金流量图．某写字楼2009年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2009年的税前现金流为(B )万元。 　　A.330 　　B.450 　　C.650 D.700 ．以下关于资金时间价值的论述，不正确的是（B） A．同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值 B．不同时间不同数额的资金在价值上的差别称为资金的时间价值 C．不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 D．随着时间的推移，资金的价值会增加 开发商为该笔贷款支付的利息总额F=P（1+i）n－p=200×（1+6%）10-200=158.17万元 16．银行为某家庭提供了期限为10年的按季度等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的年利率为7%，则实际年利率是(　A　)。 A.7.19% B.7.25% C.7.21% D.7.16%．某投资者以30万元购买了一间店铺，银行为其提供了15年期的抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该投资者于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（ B ）元。 544.10 B. 555.10 C.1776.32 D.2109.38P[i（1+i）n] /（1+i）n-1=50000×[0.5%×（1+%）（15-5）] /[（1+%）（15-5）-1]=555.10万元 18．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的收益率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（A）万元。 91.52 B. 91.72 C.91.30 D.90.38P =A [（1+i）n-1 /[i（1+i）n]=8×[（1+8.%）-1] /[8.5%（1+8.%） 19． 分析：本题为按等级数递增的情况，具体计算过程为： 指的是投资者的投资回报 D．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收 35．以下关于财务净现值的说法错误的是（B） A．是一种动态盈利指标 B．是一种净态盈利指标 C．适用于详细可行性研究阶段的经济评价 D．适用于计算期较长的投资项目 36．（ C ）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。 A．财务内部收益率 B．现金回报率 C．基准收益率 D．资本化率 37．动态投资回收期一般不用来评价（B） A．用于出租经营的开发项目 B．用于销售的开发项目 C．用于自营的开发项目 D．置业投资项目 38．某写字楼的购买价格为50万元，投资者的自有资金为20万元，余款为抵押贷款，年还本付息为2.54万元，贷款年利率为7.5%，预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，则该写字楼的税前现金回报率为（A） A．17.3% B．16.5% C．15.4% D．18.7% 答案：A（[10×（1-10%-30%）-2.54]/30=17.3%）二、多项选择题1．下列关于现金流量图的说法正确的是（ CE ） 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是采用期中惯例法。 在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的。 时点“1”表示第1年的年末，同时又是第2年的开始。 某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。 ．（BC）。 A. B.空置损失 C.租金损失 D.其他收入 E.运营费用 3．运营费用包括（BD） A．抵押贷款还本付息 B．维修费用 C． D．保险费 E．投资企业所得税 ．置业投资应纳税所得额应该是在有效毛租金收入的基础上，扣除（ACD） A．运营成本 B．还本付息 C．贷款利息 D．建筑物折旧 E．准备金 ．下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ABCE）。 　　A．资金时间价值是资金的增值特性使然 　　B．利率是资金时间价值的一种标志 　　C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 　　D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 　　E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等 ．从投资的角度来看，资金时间价值的大小取决于（ABC） A．投资利润率 B．通货膨胀率 C．风险因素 D．折现率 E．未来收益的大小