世联_广西北海老城区地产项目整体战略定位_56_住宅_前期策划_开发策略.pptVIP

中心板块 中心板块是城市最成熟的板块，金融教育购物中心等生活配套齐全，政府机关众多，核心商圈北部湾广场也在板块中，目前开发集中在北部湾大道、北京路与四川路、北海大道中段两侧，多为旧城改造项目，是目前拉动市场楼价的主力军。 中心区域地价高，产品类型大部分是以高层为主的商住楼，还有以商务办公为主题的商务公寓，如北海大道中段的明丽商务中心、格林云天；商业开发也集中在此板块，如海洋购物广场；楼盘均价在4300元/㎡左右，楼盘单价最高价突破6000元/㎡，楼层差价一般在60-90元/㎡之间； 促销策略还是采用比较传统的房价折扣手法，一般是按揭付款给9.8折，一次性付款给9.6折； 由于地处中心地段，人流量较大，较少运用户外媒体宣传，甚至楼书及围墙广告都是简单设计。 板块客户群中外来消费人群和本地消费人群的比例比较均衡。 北海竞争环境分析 南部板块 南部板块为在四川路南段与广东路南段之间、金海岸大道与西南大道之间，是未来城市发展的重心，随着行政中心的南移及银滩的开发，金海岸大道及广东路两侧地块具有极大的投资价值，有条件建设中高端产品； 目前市政设施及生活配套不完善，楼盘主要在云南路与四川路两侧，产品类型有高容积率的度假公寓及多层低容积率的别墅社区及普通住宅，产品参差不齐； 由于目前烂尾楼盘较多，整体品质不高，有4000元/㎡以上的海景房，也有低于2000元/㎡多层及别墅，呈两级分化； 楼层差价