第五章物业的承接查1.doc

第五章 物业的承接查验 1、简述物业承接查验的概念及类型？ 答：物业的承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 物业承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭（gendie交换）时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中。后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。 第一节 新建物业承接查验 1、简述物业的承接查验工作流程？ 答：物业承接查验按照下列程序进行： ????（一）确定物业承接查验方案； ????（二）移交有关图纸资料； ????（三）查验共用部位、共用设施设备； ????（四）解决查验发现的问题； ????（五）确认现场查验结果； ????（六）签订物业承接查验协议； ????（七）办理物业交接手续。 2、简述新建物业承接查验需做哪些准备工作。 答：（一）人员准备。 物业服务企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关的技术人员参加。 （二）计划准备。 （1）与建设单位确定承接查验的日期、进行安排；（确定日期） （2）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料；（接收物业资料） （3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。（了解现场） （三）资料准备。 在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制定查验工作流程和记录表格。 （1）工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等； （2）承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。 （四）设备、工具准备。 物业承接查中重要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。 3、简述新建物业查验的内容。 答：（一）物业资料 在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验下列资料： （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； ????（4）承接查验所必需的其他资料。 （二）物业共用部位、共用设施设备 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： ????（1）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； ????（2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（可以移动的） ????（3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。（固定的，不可以移动的） 4、简述新建物业查验的方式。 答：现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 5、简述发生物业工程质量问题的原因有那些以及新建物业承接查验中发现问题的处理程序。 答：（一）发生物业工程质量问题的原因有以下几个方面： （1）设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；（设计缺陷） （2）施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；（违规施工） （3）验收验查不细、把关不严；（严查不严） （4）建材质量不合格；（材料质量缺陷） （5）建设单位管理不合格；（管理不严） （6）气候、环境、自然灾害等其他原因。（自然灾害） （二）对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序是： （1）收集整理存在问题。（整理问题） （2）处理承接查验中整理出来的问题。（处理问题） （3）对整改完成的项目进行跟踪验证。（跟踪验证） 第二节 物业管理机构更迭时的承接查验 1、简述物业管理机构更迭时承接查验应符合的条件及物业管理机构更迭时的准备工作？ 答：物业管理机构更迭时承接查验应符合下列条件： 在物业管理机构发生更迭时， 新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验： （1）物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同； （2）物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。 物业管理机构更迭时的准备工作包括： （1）成立物业承接查验小组