第七章房地产合作开发..pptVIP

第七章 房地产合作开发 房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。 实践中，主要有三种方式： 一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有独立法人资格的项目公司开发； 三是房屋参建。 三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。 一、 房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。 由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为无效，不受到法律的保护。 根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。 合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括： A合作开发涉及一个项目； B合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目； C合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。 二、项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。 在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。 合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。 合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式： A土地协议折价入股方式构成合作投资比； B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发 三、房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。 该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。 实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其他合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着“优惠价”、“内部价”旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。 另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。 根据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于１９９２年２月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定： 本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。 合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。 该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种扶助性支持政策。 房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。 四、房地产项目转让： 已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。 房地产项目转让的模式： （1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目； （2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益： A权益在合作各方内部转让； B权益转让给合作各方以外第三人。 温州个人合作建房“开发商模式” 政府如何定位个人合作建房的开发模式，将直接关系其生死存亡。 据了解，目前温州市政府已基本明确，该市个人合作建房项目将按照“房地产开发规范程序进行”。而该项目则是国内第一个通过招牌挂市场拿到土地的个人合作建房项目。 业界人士认为，基本明确的温州个人合作建房开发模式，或将对全国个人合作建房发展起到“导向”作用。 从现行房地产相关法律法规来看，大都是规范开发企业行为的，为便于发展市场、管理市场和保护消费者的权益，对土地、建造、施工、使用等各个环节都有比较明确的程序和规定。 既然个人合作建房目前在法律上没有较明确的规定，就应当按照目前已有房地产相关规定的要求进行操作，这或许温州市政府放行