第十章房地产项目投资分析(工程经济学-清华大学,仝允桓)..pptVIP

第十章 房地产项目投资分析 房地产投资考虑的因素 投资盈利性方面的因素 投资的盈利性取决于项目实施所需的费用和可带来的收益； 投资安全性方面的因素 投资的安全性取决于项目自身的风险和投资者所作的财务和法律等方面的安排； 其他因素 企业目标往往是多方面的投资决策也要考虑盈利性和安全性以外的企业目标。 房地产项目的费用和收益 财务收益 租售收入 财产升值收益 折旧蔽税收益 非财务收益 开发阶段费用 土地费用 建设费用 财务费用 销售费用 经营阶段费用 出租费用 维护、管理费用 财务费用 房地产开发项目总投资构成 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费用 管理费用 销售费用 其它费用 税费 基本预备费 涨价预备费 建设期利息 工程建设投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 开发项目 总 投 资 折旧的蔽税作用 经营成本 60万元 20万元 帐面 亏损额 年总收入 万元 年折旧额 万元 总会计成本 万元 利息 30万元 160 90 180 年净收益 万元 100 年债务支出 税后净现金流 年净收益 万元 100 66.6 万元 6.6万元 70万元 利息 30万元 本金偿还10万元 蔽税收入 税前净现金 流 60 万元 房地产项目初步财务分析过程框图 × 单位面积 年租金水平529.5元/m2 可出租面积 640 m2 × 最高毛收入 338880元 空房损失和经营费用占毛收入的比例 0.07+0.45=0.52 最高毛收入 338880元 空房损失和经营费用 176218元 － 净经营 收入 162662元 年债务 支出 125125元 － ÷ 净经营 收入 162662元 偿债 能力比 1.3 ÷ 年债务 支出 125125元 抵押贷款常数(K) 0.10 ÷ 税前权益 报酬现金流 37537元 权益投资 目标收益率 12％ + 抵押 贷款额 1251250元 最高权益投资额 312808元 ＝ 最高可支付价格(项目价值) 1564058元 参数调整后的初步财务分析 × 单位面积 年租金水平600元/m2 可出租面积 640 m2 × 最高毛收入 384000元 空房损失和经营费用占毛收入的比例 0.05+0.45=0.5 最高毛收入 384000元 空房损失和经营费用 192000元 － 净经营 收入 192000元 年债务 支出 153600元 － ÷ 净经营 收入 192000元 偿债 能力比 1.25 ÷ 年债务 支出 153600元 抵押贷款常数(K) 0.1066 ÷ 税前权益 报酬现金流 38400元 权益投资 目标收益率 11％ + 抵押 贷款额 1441506元 最高权益投资额 349091元 ＝ 最高可支付价格(项目价值) 1790597元 抵押贷款常数 计算公式： 式中：r为年利率， n为贷款年限 示例： 房地产项目现金流分析模型 现金流分析 房地产拥有期间 各年的现金流量 拥有期结束时财 产出售现金流量 第十一章 项目国民经济和社会评价 经济和社会评价(EA)与财务评价(FA)的区别 目标 费用收益识别 费用收益计量 EA：国民经济与社会效益最大 FA：企业财务效益最大 系统边界 EA：国家；FA：企业 追踪对象 EA：资源；FA：货币 外部效果 EA考虑技术外溢、消费者剩 余、乘数效果等外部效果 有形效果 EA只计实际资源投入和产出 无形效果 EA要计量非货币效果 计量参数 EA使用影子价格、影子汇率 和社会折现率 公共项目费用效益识别与计量 地铁项目可计量的直接效益： 转移运量运输费用节约效益 BF为对应于转移运量的年运输费用节约效益；Co为“无项目”情况下原交通工具的单位运输成本；Dt为转移运量的乘客平均出行距离；Qt为转移运量。 乘客时间节约效益 BTt为第t年乘客交通时间节约效益；Tm为城市快速交通线乘客每次出行平均节约的时间；Qmt为第t年城市快速交通线运量；?为基年乘客单位时间价值分布的对数均值；?为乘客单位时间价值的年增长率。 公共项目费用效益识别与计量 地铁项目可计量的间接效益： 交通安全经济效益 交通拥挤缓解效益 公交车辆乘客交通时间节约效益 小汽车乘客交通时间节约效益 货运车辆运输费用节约效益 公交车辆运输费用节约效益 沿线土地增值效益 公共项目费用效益识别与计量 地铁项目难以计量的影响： 对城市交通运输网络结构和效益的影响 对居民生活质量的影响 扩大居民的生活空间；增加居