2014年物业管理师新教材实务(精讲)讲义资料.docVIP

第三节　　物业项目早期介入的组织实施 知识点一、早期介入工作的准备 （一）项目早期介入的风险评估 1．责任划分不清造成的风险 在签订早期介入服务委托合同时，如果双方的权利义务约定、责任划分不清晰，甚至做出一些难以实现的承诺，可能成为建设单位向物业服务企业追责的理由，也可能使物业服务企业承担了本不该承担的风险。 2．专业能力不足造成的风险 项目的早期介入工作涉及面广、时间长、技术性强、难度大，早期介入人员专业技术能力不足，所提出的建议不能面面俱到，同时，建设单位忽视对建议的重视与采纳，造成后期承接的物业问题整改不及时。 3．职业安全的风险 项目早期介入在建设施工阶段各专业工程技术人员必须深入现场，跟踪工程进度，以充分了解设备的技术状态和技术性能，而此阶段造成的职业安全管理风险的概率较大。 4．信息管理的风险 物业服务企业对于获取的建设单位及项目的相关资料负有保密义务，存在承担资料泄露的违约责任的风险。 5．可持续经营的风险 物业服务企业为了取得项目早期介入委托，可能出现在订立早期介入服务委托合同时，容易盲目压低费用，物业服务费定价偏低，将直接影响到物业承接后的日常运营。 （二）项目早期介入的工作准备（重要考点） （1）人员准备、后勤保障。 ①根据合同约定配置项目早期介入人员。 ②落实工作所需要的劳动保护用品及工具等。 ③建立项目早期介入管理制度，规范工作流程。 ④为项目早期介入提供相应的后勤保障。 （2）获取、了解、熟悉项目建设计划及相关资料，以及现场勘查。 （3）与建设单位沟通，知会项目早期介入人员安排及工作计划。 （4）制定项目早期介入工作节点。 （5）按照合同约定和工作计划开展项目的早期介入工作。 知识点二、项目早期介入合同的订立与管理 项目早期介入合同的内容应由建设单位与被委托单位协商约定，在项目早期介入实施前以书面形式订立，承接查验后合同终止。 项目早期介入合同的主要内容如下。 1．项目早期介入概况 主要包括项目建设单位、受委托单位，项目名称、坐落位置、规划指标及委托服务范围。 2．项目早期介入委托内容及要求 根据项目早期介入委托合同内容，主要包括对项目早期介入约定服务输出内容。 以下内容结合本章第二节内容记忆、理解即可。 （1）规划设计阶段，对管理用房，小区安全性及物防、技防措施，交通规划，工程配套及规划，园林景观，环保节能措施等进行评估，向建设单位提供评估报告。 （2）建设施工阶段，跟进现场施工，核实前期规划建议落实情况，评估指出施工过程中存在的质量或安全隐患等风险，形成评估报告，同时挖掘对后期物业服务可能带来风险的问题，整理建议提交建设单位整改，以确保交付工作顺利完成。 （3）营销策划阶段，制定的服务方案、服务内容、服务标准须与项目定位的顾客群体相对应，测算的费用应与后期提供的物业服务质价相符，并且测算时要综合考虑市场调节与城市经济发展等因素。 （4）承接查验阶段，协助物业服务企业做好物业项目的承接查验工作，提交验收报告，以便建设单位及时整改，规避风险。通过评估指出交付后仍存在不利于客户感受和实际使用功能的问题，形成评估报告，以便在今后项目借鉴以提升产品质量。 3．服务费用 4．双方的权利义务 5．违约责任 6．其他事项 主要包括商业机密、不可抗力、书信来往及送达、廉洁合作协议、合同期限、合同终止与解除等，以及双方认为需要约定的其他事项。 知识点三、项目早期介入的组织与实施 项目早期介入流程见图1-2。 （一）项目早期介入的组织实施 1．成立项目早期介入专项工作小组 工作组成员主要由房屋结构、设备专业等方面人员组成，工作组人员的专业搭配合理，具有良好的沟通技巧和相关专业知识的培训。 在人员选配上一定要挑选经验丰富、知识全面的管理人员和技术人员来参与项目的早期介入。 ? 2．主要工作职责 （1）负责与建设单位、施工单位就早期介入相关工作进行沟通与协调。 （2）负责参与项目各专业设计、技术交底和图纸会审，提出书面合理化建议和意见。 （3）负责参与施工现场的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素，及时反馈给建设单位采取适当措施。 （4）负责对检查过程中发现的问题和合理化建议进行对接、沟通。 （5）负责收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备。 （6）负责对建设单位销售人员进行物业管理基础知识专业培训。 （7）负责跟进提出的相关建议，并督促各相关单位实施。 3．明确沟通机制 确定项目早期介入并明确与各方之间的沟通的渠道，制定分阶段项目早期介入的目标和要求。项目早期介入的沟通机制主要包括以下几个方面。 （1）获取建设单位及各施工单位的联系信息，以便能够及时有效地沟通。 （2）建设单位须明确项目早期介入对接的设计、工程等专业部门。 （3）填写周报制度，主要包括工作进