自考资产评估—第二章.docVIP

第 二 章　资产评估的基本方法 　　第一节　市场法 　　一、市场法及其适用的前提条件 　　（一）市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 　　市场法目前是最简单、最有效的方法。 　　（二）市场法应用的前提条件 　　1.需要有一个充分发育的活跃的资产市场； 　　2.被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。 　　二、运用市场法评估资产的步骤 　　1.明确评估对象； 　　2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物； 　　3.分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物； 　　4.把被评估资产与参照物比较； 　　5.分析调整差异，做出结论。 三、参照物差异调整的因素主要包括三方面： 1、时间因素 2、地域因素 3、功能因素 四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 （一）运用市场法评估资产的程序 1.明确评估对象。 　　2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。 　　3.分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物，参照物的选择要3个或3个以上。 　　4.把被评估资产与参照物比较。 　　5.分析调整差异，得出结论。 　　（二）市场法的优缺点 　　市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在： 　　1. 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； 　　2. 评估结果易于被各方面理解和接受。 　　市场法的缺点表现在： 　　1. 需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用； 　　2. 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 第二节　成本法 　　一、成本法及其适用的前提条件 　　（一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 　　成本法的理论依据有两个：（1）资产的价值取决于成本，成本越高，评估价值就越高　　（2）资产的价值是一个变量。它是随着资产本身的使用过程而产生变化的。一般有两种情况：①资产在使用过程中有一些磨损而产生的损耗，往往称为物理型损耗，也称为有形损耗，或实体性贬值。②新技术的推广和应用使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比技术方面相对落后，性能、价格上发生变化。这些情况都是无形的，称为功能性损耗。另外一种情况是由于资产外部环境或宏观政策的影响导致资产的一种贬值。 　　功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。经济性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往表现为闲置、使用价值不能很好发挥。 　　从资产成本法来确定其价值时，明确两点：（1）资产的价值取决于它的成本；（2）它的价值是一个变量，变量是由它的损耗决定的。 　　（二）采用成本法评估资产的前提条件： 　　1、应当具备可利用的历史资料； 　　2、形成资产价值耗费是必须的。 　　二、成本法运用的形式及其各项指标的估算 　　1.基本公式可表述为： 　　被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 　　2.运用成本法评估资产的步骤： 　　①确定被评估资产，并估算重置成本； 　　②确定被评估资产的使用年限； 　　③估算被评估资产的损耗或贬值； 　　④计算确定被评估资产的价值。 　　（一）重置成本的估算 　　重置成本是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出。 　　重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。 　　选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步、劳动生产率的提高，新工艺、新设计的采用被社会普遍接受；另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面，都会优于旧的资产。 复原重置成本和更新重置成本比较： 相同点：功能相同、都采用现时价格 不同点：资产在技术、设计、标准、材料等方面的差异 　 　重置成本的估算一般可以采用下列方法： 　　1.重置核算法 　　2.物价指数法 　　3.功能价值法 　　4.规模经济效益指数法 　　1.重置核算法 　　是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的