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房地产企业经营沙盘模拟训练 房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高的特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的，提高开发项目成本核算质量，是房地产开发企业的重中之重。 一、房地产开发企业的成本管理过程 一是根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，提交立项可行性报告，履行立项审批程序。 二是客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。 三是遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围之内。 四是正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。 五是组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料，坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。 二、房地产开发主要阶段的成本控制 1、项目决策阶段的成本控制。在做出决策之前，必须认真分析各种市场、技术及环境因素。新项目立项时须提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：成本费用估算和控制目标及措施；投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划；《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；投资风险评估及相应的对策；项目综合评价意见等，资料的准确性是决策者做出决策的主要条件。 2、规划设计阶段的成本控制。规划设计对工程造价的影响程度达75％以上。因此，规划设计阶段工程造价的控制是关键，总体规划设计方案（包括建造成本控制总体目标），应首先上报“规划设计方案听证会”进行审查，通过后进入下一设计阶段。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。 3、施工阶段的工程造价控制。施工阶段所投入的资金量最大。有效地控制本阶段的工程造价，主要应从以下几个方面着手。第一，把握好工程施工招投标，选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业，鼓励施工单位采用先进施工工艺，缩短工期。第二，加强现场签证的管理，杜绝行贿受贿等不良风气，避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时，加强对签证的监督与审核，要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发。第三，强化施工合同和索赔的管理。一方面，必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据；另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，则概不得批准对方的索赔要求。 4、竣工结算阶段的工程造价控制。一是严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。二是检查隐蔽验收记录及施工日记．确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。三是落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序．是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。四是按图严格核实工程量。五是严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。六是严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。七是认真审查，复核，防止各项计算误差。 以下是我们这次的训练的主要数据： 组（B） 土地规划报批表 地号：ID33 区域：市区 取得土地时间：1Y 是否建学校：否 房屋类型 占地面积 容积率 建筑面积 预计开工时间 预计完工时间 实际完工时间 别墅 多层 小高 4 2、5 10 1Y1Q 1Y3Q 高层 合计 设计总监：从实习中认识和学习ERP系