万科_长春万科·柏翠園市场提报_理念行销_86p_2012年_别墅_商品住宅_精装修要点分析.pptVIP

1月初 2月初 3月初 4月初 5月初 6月初 7月初 8月初 9月初 10月初 11月初 12月初 竞品项目上市节点： 12年8月份推出 顶越（300-600㎡）产品38套 B9(240产品)52套， B11(170产品)44套， 合计96套，面：19526 12年8月份推出南湖中街商业产品28套。面：5192 12年10月份推出B13（240产品）22套。面：5192 万科柏翠园新品上市时间节点 上旬 中旬 下旬 预计紫御华府会在12年中下旬推出御府（200-320㎡）剩余产品。约324套。 预计御翠豪庭会在12年中旬推出剩余别墅产品。约33套。 预计净月山会在12年中下旬推出剩余别墅产品。约92套。 预计天安第一城会在12年上旬推出4期1组团剩余商品。约204套。 2012年市场竞争压力分析 竞品项目 竞品产品线 单价 （元/平） 总价款 （万元） 供应量 （套） 竞品上市时间 竞争分析 竞争压力指数 （满分10分） 中海紫御华府 （毛坯） 210平高层 12000 252 233 剩余约132套预计会在2012年上半年推售，预计在2012年中下旬会推出新品 从产品线上看同为高层产品。 从面积段商看基本同本案相重合。 从总价款上来看其3种面积段对本案170㎡户型影响较大。 7分 240平高层 288 138 8分 320平高层 384 81 9分 御翠园 （毛坯） 320-530平独栋 22000 704-1166 15 2期仅剩余15套独栋预计会区划到明年上半年 由于总价款同本案380㎡相近，所以在长春没有别墅的客群更容易被分流，由于该3期预计2012年底推出所以该项目只会对本案380㎡户型产生影响。 7分 中信净月山 （毛坯） 270平小双排 - 550 93 预计剩余的64套净月山会在2012年上半年消化，下半年推出剩余别墅产品。约92套。 总价款同本案240㎡和380㎡相近，同样由于产品线上得差异所以在长春没有别墅的客群更容易被分流，由于该项目库存充足，但是本案380㎡库存剩余不多，所以该项目对本案240㎡产品产生影响最大。 9分 360-400平大双拼 800-1200 63 8分 御翠豪庭 （毛坯） 198-220联排 24000 475-528 33 仅剩的33套别墅预计会在2012年中旬推出 该项目联排产品，为城市别墅项目，同以上两个别墅项目不同的是它根本案一样同样占据着区位优势并且该项目从面积段和总价款来看会对本案170和240平米客群产生严重分流，好在题量不大，并且园区整体品质同本案有着很大差距。 8分 万科柏翠园 （精装修） 170平高层 22000 374 158 本案预计明年上半年主要以消化库存为主，下半年会推出新品，主力面积是170㎡和240㎡。 预计本案2012年的市场竞争相对2011年要激烈的多。 - 240平高层 528 187 380平高层 836 19 目前本案在售产品主要分170㎡、240㎡ 、380㎡三个面积段，其均价已达到2.2万元/平，所以下面我们通过对竞品的面积段、总价款、上市时间三个方面来评定竞品2012年对本案的竞争压力指数。 从供应量来看： 市场竞争量大，竞品主要为中海紫御华府、御翠豪庭，但本案2012年该产品线新品供应量相对240㎡产品线较少； 从总价款来看： 中海紫御华府320㎡的户型总价同本案170㎡户型总价相近，所以它具有一定的价格优势，对本案170㎡客户的分流是相对比较严重的。但是本案的价格水平更能够凸显出长春柏翠园首席豪宅的身份。 从上市时间上来看： 通过对中海紫御华府、御翠豪庭两个项目2012年推盘节奏的预测，本案建议，2011年剩余的170平米产品在中上旬推售，新品建议在下旬推售。 170平米户型市场竞争压力分析 从供应量来看： 该产品线是本案2012年主要供应产品，2011年剩余产品和预推新品题量都比较大，竞品中除中海紫御华府外均为别墅项目；所以该项目如果要想和别墅产品抢客户，就必须把目光放到不再需要别墅生活的客群中去。理念市场部建议，该部分产品可以单独包装，并拓展区域外高端客户，在推广上加深客户对城市中心豪宅的认知度。 从总价上看： 对我们影响最大的是中信净月山270㎡的双拼别墅和御翠豪庭220㎡的联排别墅，这两个项目一个处于城郊是典型的度假型别墅，一个处于城市腹地是典型的城市别墅，所以本案2012年将面对这两个项目的激烈竞争。 从上市时间上看： 预计净月山2012年上半年270㎡户型会继续销售2011年剩余库存的38套和部分新品，目前270㎡产品共剩余约92套，所以2012年下半年供给会相对较少，理念市场部建议，本案240㎡产品应在2012年下半年推出。 240