长沙奥克斯广场市综合体项目总体营销策略报告_89p_2012年_销售执行方案要点分析.ppt

销售收入测算表： 2012年项目整体推售面积12.62万方，销售额15.62亿元，回款10.2亿元。 销售收入测算表：(预案） 2012年项目整体推售面积17.12万方，销售额19.06亿元，回款13.12亿元。 目录 壹 项目目标解读 贰 营销背景分析 叁 项目整体运营策略 肆 整案推盘及价格策略 伍 阶段执行 陆 费用测算 12年阶段划分： 12年阶段执行： 1月 2月 3月 4月 5月 6月 12年 8月 9月 10月 7月 11月 13年 12月 重大节点 2月25日 品牌发布会 3月24日 产品发布会 4月28日 商铺首开 5月20日 商铺加推 6月20日 4#公寓开盘 7月20日 3#开盘 8月11日 4#公寓加推 9月15日 6#9#开盘 10月20日 5#8#开盘 11月24日 1#开盘 阶段划分 2月18日-3月31日 第一阶段品牌预热期 4月1日-5月31日 第二阶段商铺销售期 6月1日-8月31日 第三阶段写字楼销售期 9月1日-12月31日 第四阶段住宅销售期 阶段目标 核心重点 推广诉求 拓客重心 首批商铺需办卡351批， 累计来访819批，平均 来访11批/天 二批商铺需办卡246 批，累计来访约574 批,平均来访6批/天 商务公寓需办卡350批，累计来访 约720批,平均7批/天;写字楼需办卡 420批，累计来访约850批，平均 来访12批/天. 住宅需办卡744批，累计来访约 1500批,平均来访20批/天;公寓 需办卡258批，累计需来访约 516批，平均来访8批/天. 项目品牌入市， 引起市场关注 集中宣扬商铺价值， 蓄积商铺客户 集中宣扬项目投资办公价值， 蓄积SOHO办公客户 集中宣扬项目居住便利性， 蓄积住宅客户 奥克斯广场 演绎立体都市生活 奥克斯广场 引领2012第一商业价值 奥克斯广场 缔造世界财富传奇 奥克斯广场 融汇一切生活精华 重点拓客商会、 大型投资客、商圈客户 外地客户 写字楼客户、大型投资客 实力企事业单位客户拓展 老业主拜访，事业单位、政府 单位、医院、学校大客户拜访 政府、银行 返湘客 商铺开 始蓄客 商务公寓及写 字楼开始蓄客 精装公寓及住 宅开始蓄客 蓄客节点 11年-12年4月 商铺、住宅持续蓄客 12年3月24日商务公寓、写字楼蓄客 12年5月1日商铺二批持续蓄客 12年9月20日住宅二批持续蓄客 住宅公寓蓄客启动 第一阶段推广铺排：2-3月 时间段 2月18日-3月31日 推广目的 立足区域，价值转承 树立标准，差异价值 阶段主题 奥克斯广场，领创立体都市生活 细分主题 2月18日-3月10日 3月11日-3月31日 奥克斯广场所至，千亿商圈所在 2012 立体都市生活元年 45万方中心商业综合体，汇演资本盛宴 奥克斯金街、奥克斯中心、奥克斯金座同步认筹启动 重大活动 2月23日品牌发布会 3月24日产品发布会 运用媒介 报纸： 17日，晨报、晚报半版硬广； 21日，晨报、晚报整版软文； 24日晨报整版硬广； 28日晨报、晚报整版软文； 户外： 芙蓉路、五一路户、高速路口立柱画面更新；网络: 5家（搜房、腾讯、0731、新浪、搜狐），项目微博同步发布项目信息；电媒： 都市频道、政法频道及经视品牌插播广告； 交通频道、金鹰955电台广告；灯箱：武广、机场灯箱广告；塔吊发光字； 短信：22-26日，20万/天 报纸： 6日，晨报、晚报整版软文； 3月16日晨报整版硬广，晚报整版软文； 23日晚报整版硬广、晨报整版软文； 27日晨报、晚报整版软文。 户外： 芙蓉路、五一路户、五一商圈临时户外、高速路口立柱画面更新； 电媒： 都市频道、政法频道及经视品牌插播广告 交通频道、金鹰955电台广告； 网络：6家（搜房、腾讯、0731、新浪、搜狐、网络推手公司），项目微博同步发布项目信息； 灯箱：武广、机场灯箱广告； 短信：1-31日，60万/周 品牌发布会主题 ：世界级城市综合体 再造长沙中心（画面有待更换） 时间 ：2月23日 地点：喜来登酒店 目的：通过品牌发布会活动，形成一定的话题性，实现项目的影响力 关键工作：1、奥克斯总经理对奥克斯地产的规划，2、市政府管理层讲述对滨江新城的规划。 邀请嘉宾：长沙政府机构，电视台和网络媒体记者，房地产业内人士，项目VIP客户 参与人数：140人 费用预算：20万 第一阶段活动铺排：品牌发布会 4月28日开盘 蓄客期 持销 2月 3月 4月 5月 6月 加推 持销 2月18日 品牌发布会 3月24日 产品发布会 5月中商家发布 4月28日开盘