世纪门广场商业部分推广报告.docVIP

世纪门广场商业部分推广报告 项目总体推广思路 【商业推售进度目标】 依据本项目的工程进度时间，以及本项目所处的区域市场环境及项目自身所具备的特点，中原预计本项目总体销售周期为8个月，这其中包括长达5个月的蓄势期。以下为各个阶段的推售进度预估： 阶段 截止时间 时间 工程进度 销售预估 蓄势期 04年7月——04年11月 5个月 楼体出地面；取得预售许可证 客户积累期 强销期 04年11月-05年1月 2个月 85% 尾盘期 05年1月-2月 1个月 15% 说明： 根据目前项目整体状况，预计项目商业部分预售许可证可能在04年11月办理下来，鉴于前面已经有了较长的蓄势期，项目商业可以在预售许可证取得的一周内即可开盘。 以上销售进度需得到工程进度强有力的支撑，否则将会对销售预期造成较大的影响。 根据项目工程进度及预定销售目标，制定以下策略。 一、项目总体推广策略 从目前项目房地产市场状况及项目定位出发，使项目达到短期热销效应并使项目商业价值达到最大化，从以下几个方面体现项目的总体推广策略。 （一）树立项目商业的价值形象 作为投资型物业，最能够吸引消费者的在于项目自身的价值，即购买后的该物业能否为其经营或出租带来收益。因此，项目在推广过程中应根据项目定位一致，一方面，树立项目在目前杨家坪区域缺乏的中高档商业形象，使项目商业成为杨家坪甚至重庆的标志性商业；另一方面，让消费者认识到项目价值有一定的上升空间。 （二）有效的推广步骤 1、使项目推出市场更有条理性和针对性。 2、能较快的制造市场热点，引起市场关注。 3、有利于项目价值形象的提升。 4、有利于商业部分推广的连续性 （三）丰富推广手段 根据本项目所处的市场环境，结合本项目自身的优劣势等实际情况，中原认为应通过丰富项目的推广手段来取得较好的推广效果。 1、创新推广思路 打造“九龙坡商业门户”的概念，极大地支撑本项目在区域中的商业地位及项目形象; 打造项目“标志性商业”概念，从而使项目商业突破区域限制，扩大项目销售范围； 打造形象统一、具有较高档次的特色风情街，利于本项目的炒作，提升其投资价值； 中原公司在整个重庆的营销渠道为本项目在重庆取得实质性的销售提供了可能； 转借世纪门公司在市场上的知名度 ，快速打造项目的品牌效应 百康年和世纪门公司广泛的资讯渠道和网络为本项目的外销提供了可能，尤其是世纪门公司的外资背景使这种可行性大为提高。 2、多渠道推广 中原建议本项目应通过报纸、电视、广播、户外、网站、直邮、活动、中原二手网络以及开发公司自身客户资源网络相结合的方式，形成全方位、立体化的营销网络来实现整合传播的效果。在具体的推广过程中，中原建议不必面面俱到，采用几种推广工具组合即可。 （四）加快推广步骤 考虑到本项目的特性和市场竞争态势，中原认为应通过两方面的工作来加快本项目的推广步骤，在较短的时间内实现本项目的顺利销售。 1、项目销售前期进行密集性推广 由于本项目体量不大，而且距离开盘，蓄势期时间很长。所以中原认为本项目的推广重点应放在项目销售前期，在项目正式销售前，加强推广力度，尤其是加强以广告为中心的宣传力度，为项目的热销奠定坚实的推广基础。 2、项目自身应作好相关准备工作，配合推广要求 项目推广的成功与否，取决于前期的各项准备工作是否落实到位，因此中原建议开发商及相关配合单位应严格遵守各方确认的工作时间表，按时按质完成前期的各项准备工作，以保证推广的顺利开展。 二、销售周期预估 （一）工程进度预估 根据百康年公司提供的初步工程进度时间表如下： 时间 进度 2004年4月 项目动工 2004年7月 平基，土石方完，基础开工 2004年8月 基础完工 2004年9月 临时售楼部开发 2004年11月 项目一、二层完成 2004年11月 取得预售许可证 注：中原的推广计划将根据以上工程进度时间表来制定，并将视实际的工程进展情况做出相应的调整。 （二）项目商业推广阶段划分 阶段 蓄势期 强销期 尾盘期 时间 04年7月-04年11月 04年11月-05年1月 05年1月-05年2月 推广主诉求点 地段价值、物业价值、商业标志性概念导入、项目品牌导入、物业形象导入、物业品牌商家进驻信息 物业价值、物业形象、物业品牌巩固、物业热销信息 物业整盘销售信息、物业品牌商家联营信息 目的 通过对物业地段价值达到物业商业价值体现、营造项目标志性及高档的商业形象、营造项目的品牌效应， 通过物业价值、物业形象及项目热销信息突出项目的稀缺性 通过物业销售进程及品牌经营特征营造项目投资安全感； 相关工作 价格策略确定； 认购方案确定； 推广策略的调整 阶段推广方案确定； 活动及媒体计划方案确定； 前期推广工作的总结 销售目标检讨及相关配合方案确认； 三、推广费