福建三明市时代颐园市场策划报告_68p_2012年_生态品质生活社区_营销执行策略！.pptVIP

企划执行 企划3 媒体投放策略 四、尾盘销售期（11年12月—12年5月） 关系营销+客户壹加壹活动 成交业主：活动促销； 关系客户：定向信息，限时优惠。 三、持续销售期（11年1月—12月） 区域客户二轮攻坚，意向城区客户的重点锁定 报纸广告：适当弱化，阶段性投放。 户外大牌：信息根据项目的销售进程随时跟进； 短信平台：根据项目销售进程，随时发布相关信息，吸引区域客群； 社区活动：走进重点社区，周边县进行宣传活动； 网络广告：适当投放，达到一定的传播效应，激发潜在客户。 企划执行 企划4 品质物业先行 口碑效应：发展商前期已经同盛世豪泰物业奠定了良好的合作关系，也树立了项目的良好物业口碑。 示范效应：三明目前较为缺乏高端的物管项目，此举将有力树立项目高端形象。 长期效应：品质物业先行，也将成为开发商注重长效管理的有力证明。 物管公司在项目初期就介入管理。 企划执行 企划5 业主 1+1 活动 三线城市营销中，“人际传播”往往是非常重要的手段。 口碑效应：充分利用领袖人物（如某工厂领导）的口碑效应，在其影响的人群中广泛传播。 集群效应：给予一定的优惠条件，让信息在人群中迅速几何级传播。 企业联动：与重点大型企业进行联动，举办联谊和优惠活动，促进团购。 企划执行 企划6 龙脉宝地 项目地处山体洼地之间，成狭长形状，群山环绕、积财聚气，符合风水学上的龙脉的定义。而三明目前没有项目在风水上做文章，因此风水也可作为本案的一大卖点。 可聘请国内知名国学大师，来三明开办论坛讲座，为项目风水进行定义注解。 挖掘和创造民间故事，为项目风水佐证。 好的策划只成功了一半，另一半在于精准的执行！ * * * 客户分布特征 客群属性： 三明作为三四线城市，客户群的分布相对稳定，项目间的客户重叠性较高 客户特征主要为： 购房群体以中高端客户为主流，包括政府部分工作人员、银行职员、企事业单位员工、企业中高层领导、私营业主和周边县城进城置业者及一些外地投资客等，客户群相对集中。 消费特征： 自住为主，大部分客群买房是为了改善居住条件； 年龄在30-45岁为主； 年收入在4万元以上； 对价格敏感，看重地理位置和配套设施； 大部分客群家庭人数3-6人，对三房的需求度大； 对高层的接受度较好，不会产生很大的抗性。 客群分析 核心客户 重要客户 其他客户 高端客户 （商人、公务员） 新三明人 根据客户的经济承受力、置业需求以及项目的要求划分客户层级 客户类型 周边县市 片区原住民 客户的共有特征是：追求居住生活的升级。 ——或者是满足居家梦想，或者是提升居住的舒适性，或者是对于外延居住产品更深层次的要求，如物业管理、配套等软性产品层面 项目的核心客户、重要客户和其他客户 客群分析 投资客户 目标客户 客户分层 总价承受 需求敏感 高端客户 (商人、公务员） 从事行业利润比较高的企业主 、政府官员 200万左右 居住奢华性 生意人，公职人员 60-90万 实惠实用、居住舒适性 从事生意时间较短的生意人，或者有着一定经济积累的生意主管 40-60万 性价比、实用 新三明人 来自其他县市的在三明多年工作的打工者，年龄在30-45岁间，有一定经济积累 40-50万左右 实惠实用、居住舒适性 从学校毕业，工作时间不长，年龄在20-30岁间，有一定经济积累，工薪阶层 20-35万 性价比、实用 来自三明其他地市的打工者，年龄在20-30岁间，经济实力较弱 15-25万 性价比、实用 周边县市有较强经济实力的客户 / 大多在80万元以上 身份感、居住舒适性 片区原住民 / 40-80万 配套 、社区、居住舒适性 目标客户敏感点——总价、性价比、实用、居住舒适性 客群分析 新 政 影 响 时间 措施 2010.04.30 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准；北京暂停对购买第三套及以上住房发放贷款 2010.04.21 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 2010.04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款 2010.03.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案 2010.03.10 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查 2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 2010.01.12 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 2010.01.10 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展 2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业