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* 第六章不同类型物业的管理 第一节居住物业的管理 第二节商业物业的管理 第三节工业物业的管理 第四节特种物业的管理 第一节居住物业的管理 一、住宅小区的管理 （一）住宅小区及其特点 1．住宅小区的概念 居住区是具有一定人口和用地规模、以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道所分割或自然界限所包围的相对独立的区域。 在规划设计中，居住区分为三级，其分级规模如下表10-1： 表10-1 居住区的分级 第一节居住物业的管理 2、住宅小区的功能 （1）居住功能 （2）服务功能 （3）经济功能 （4）社会功能 3、住宅小区的特点 （1）统一规划、综合开发 （2）规模大、功能全 （3）房屋结构整体化、配套设施系统化 （4）产权多元化、管理复杂化 第一节居住物业的管理 （二）住宅小区的物业管理 《城市新建住宅小区管理办法》 —— 1994年4月建设部颁布 1．住宅小区物业管理的特点 （1）住宅小区物业管理是城市管理的主要内容，是社会主义物质文明和精神文明建设的基本内容。 （2）住宅小区居民的自治自律是住宅小区物业管理的基础。 （3）住宅小区物业管理带有相当的复杂性。 2．住宅小区物业管理的目标 （1）社会效益 （2）经济效益 （3）环境效益 （4）心理效益 第一节居住物业的管理 3、住宅小区物业管理的内容 包括管理、经营、服务三方面工作。 （1）住宅小区内房屋及设备的维护与修缮管理 （2）住宅小区环境的维护管理 （3）开展多种形式的便民有偿服务 （4）住宅小区的社会主义精神文明建设 ①开展精神文明建设，制定住宅小区居民精神文明公约。 ②完善、充实娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富小区居民的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，提高广大居民的参与意识，促进安定团结和社会稳定。 ③建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神 第一节居住物业的管理 二、高级公寓的管理 （一）高级公寓的概念及特征 高级公寓是指建筑质量高、附属设备高档、完善，可分层或分户居住的住宅。 高级公寓的特点主要有： 1．建筑档次高、硬件设施齐备 2．客户的多国籍性和相对稳定性 （二）高级公寓管理服务的特点 1．管理要求严，服务层次高 2．管理服务对象较为复杂，服务周期长 3．涉外性和规范性 第一节居住物业的管理 （三）高级公寓管理服务的内容和要求 1．侧重全方位、高标准、高质量的服务，开展综合管理 （1）日常服务 （2）委托服务和兼营服务 2．广泛开展各种社区文化活动，增进住户感情 3．加强物业管理公司内部管理 （1）制定完善的内部管理制度 （2）全面提高员工的素质 第一节居住物业的管理 三、别墅区的管理 （一）别墅的概念和特点 别墅一般是二、三层的独立式的住宅，建筑考究，三至四面临空，功能完善，设备齐全，装修精致。主要由客厅、餐厅、卧房、工作室、书房、厨房、卫生间、车库及私人花园构成。 别墅区的特点主要有： 1．建筑档次高，设备设施齐全。 2．售价比较高，购买或租住者 均为高收入者。 （二）别墅区管理服务的特点 1．物业管理服务要求高 2．物业管理收费标准高 3．物业管理的高品位 第一节居住物业的管理 （三）别墅区管理服务的内容与要求 1．特别抓好消防与保安工作 实行封闭式管理。 2．搞好环境绿化工作 为住户创造出花园式的理想居住环境。 3．开展好全方位的综合经营服务 为方便住户，物业管理要在保证设备设施安全正常运转、卫生保洁达到标准要求、礼貌服务符合规定标准的前提下，搞好多种服务，满足居民日常生活、娱乐及文化消费的需要。 4．保护好别墅区的完整性 别墅区的建筑风格和整体布局不能随意改变，尤其是花园绿地、公共活动场所、公共道路等不可侵占，禁止擅自扩大用地范围或改变用地位置，杜绝违章用地和违章建筑。 第二节商业物业的管理 一、写字楼的管理 （一）写字楼的含义与类型 1、写字楼的含义 所谓写字楼，是指政府机构的行政管理人员和企事业 单位的职员办理行政事务和从事业务活动的建筑物。 2、写字楼的类型 （1）按写字楼的规模分类 ①小型写字楼②中型写字楼③大型写字楼④超大型写字楼 （2）按写字楼的功能分类 ① 单纯型写字楼；② 商住型写字楼；③ 综合型写字楼 （3）按照国际惯例分类，一般把写字楼划分为三个等级。 ① 甲级写字楼；② 乙级写字楼；③ 丙级写字楼 第二节商业物业的管理 （二