房地产开发计划运营资料.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * 公司年度经营目标 项目关键节点计划 项目现金流计划 配套工程计划 一 级 计 划 售楼卖场计划 各专业部门计划 需要的其它计划 二 级 计 划 三 级 计 划 营销推广计划 施工进度控制计划 报建计划 承建商、材料进场计划 施工进度控制计划剖析及建议 1. 施工进度控制计 2. 施工进度控制行业现状 施工进度控制编制要求 3. 3~5年战略 人力资源配置 * 房地产项目施工进度控制计划的本质意义 经营目标 行动计划 转化 ? 房地产项目施工进度控制计划的本质意义就是： 把公司的经营目标转化为工程管理的行动计划。 ? 这是房地产工程项目管理最关键的计划！ * 房地产项目施工进度控制计划的现状分析 房地产项目施工进度控制计划 疑问? 此计划与总包施工组织设计中提供的计划有何区别？为什么甲方要编制？ 此计划由谁编制？什么时候编制？ 此计划设置的控制节点多少合适？由什么要素决定？ * 2010.10 公司年度经营目标 项目总体开发计划 项目现金流计划 一 级 计 划 出图、样板封样计划 售楼卖场计划 各专业部门计划 版权所有 不得拷贝 需要的其它计划 二 级 计 划 三 级 计 划 承建商、材料分判计划剖析及建议 1. 分包模式对经营进度控制的影响 节后付款的必要性 3~5年战略 人力资源配置 2. 承销商、材料分判计划 * 分包模式对经营进度控制的影响 承建单位和甲供材料招标计划 探讨： 分判越细，要求甲方介入越深，经营进度的量化可能更难。 分判模式的影响要素：公司管理（包括成本和工程）习惯、三边工程 程度、总包选择、供方资源稳定性、当地供方资源质量、甲方管理能 力配置等。 工程范围划分探讨 分判数量建议。 * 1. 2. 现金流计划 配套工程计划 出图、样板封样计划 售楼卖场计划 各专业部门计划 需要的其它计划 三 级 计 划 出图、样板封样计划剖析及建议 出图、样板封样计划需要前置 设计管理程序优化 承建商、材料分判计划 * 施工图出图与样板确认计划分析 施工图出图与样板确认计划 施工图出图与样板确认计划要求： 施工图出图与样板确认计划随着设计深入，尽快不断细化； 二次委托设计和选材用料，尽量提前； 设计部保持与成本部、工程部的及时沟通配合； 关于施工图阶段具体工作跟踪计划，还要细化 * 房地产设计管理程序优化：设计前置、售楼卖场争取时间、支持招标采购 土建扩初 建筑、规划方案 结构、设备 初步方案 施工图设计 建筑、 规划方案 部品 设计及 定板 概念规 划草案 概念规 划方案 施工图 概念规 划草案 概念规 划方案 方案设计 施工图设计 景观概念方案设计 景观施工图设计 设备选型 实施方案设计阶段 销售配合资料 产品、技术创新研发 论证阶段 拿地节点 策划阶段 方案报建 设计管理阶段 扩初设计 工程 管理 景观方案设计 销售示范区设计 部品材料调研 部品材料清单 部品材料定板封样 产品配置建议 施工图设计指引 模型研究 结构设计 建筑平面 * 一 级 计 划 承建商 出图、样板封样计划 售楼卖场计划 各专业部门计划 需要的其它计划 二 级 计 划 三 级 计 划 3~5年战略 公司年度经营目标 售楼卖场计划剖析及建议 1.售楼卖场计划控制的重要性 2.售楼卖场计划控制建议 * 售楼卖场计划控制的重要性 售楼卖场完成实现销售，项目现金流由 “－”转 “＋ ”的拐点。一些房地产企业，包括资深品牌企业，为了尽快实现卖楼，甚至不惜成本买时间 。 售楼卖场工程是平衡项目现金流的有效工具。 做不好售楼卖场工程，房地产项目专业管理水平、项目运营水平，高不了！ * 售楼卖场计划控制建议 详细编制各项卖场实施计划，需要跨部门跨专业协调 卖场工程的总体时间计划 卖场工程报建计划 卖场工程出图计划 卖场工程招标、施工单位进场计划 卖场工程甲供材料进场计划 卖场工程样板、样品确认计划 卖场工程家私、家电、饰品、标识系统采买与布置计划 卖场营销配合计划 施工场地阶段性搬迁计划等 供方选择及组织措施 合理（适度）授权，必要时开设授权 绿色通道 现场平面布置图（工程施工平面、示范区平面） 技术措施策划 应急措施预案 * 公司年度经营目标 项目关键节点计划 项目现金流计划 配套工程计划 一 级 计 划 营销推广计划 施工进度控制计划 报建计划 承建商、材料进场