合富辉煌东瑞集团太原长风街项目发展策划报告解读.ppt

* * * * * * 规划利好：配套发展完善（以商业及教育较突出）；交通条件得到提升 未来周边配套设施完善 临近多块商业用地，居住配套丰富 周边现有及规划有丰富的教育资源 交通条件得到优化（未落实） 规划地铁2/5号线紧邻项目（2012年1/2号线首期开工） 收费站东迁5公里，东环高速纳入免费，项目通达性提升 本项目 太行路站 文 幼 小 幼 中 菜 医 养 中 规划商业用地 现有中学用地 项目 配套功能 交通条件：未来路网十分完善；但现状进入便捷度一般 项目四面临规划路，且紧邻城市主干道，通达十分便捷 现状只能由太行路进入，周边道路大多未整修或未开通 长风东大街 太行路 西太堡街 规划路1 规划路3 规划路2 项目 道路 设计路况 现状 长风东大街 50m 已通车、路况好 太行路 50m 已开通，为施工通道，未整修 西太堡街 40m 未开通 规划路1 30m 未开通 规划路2 30m 已开通，为施工通道，未整修 规划路3 15m 未开通 规划路2 长风大街 景观资源：城市绿化资源突出，可塑性高 项目拥有复合性的城市景观资源 直接利用：用地南面的百亩城市景观绿化 都市景观走廊：占地7.24万㎡（合108亩），呈U字形覆盖用地，大部分进深超100m，具有较高的可塑性 绿化生态走廊：占地3.25万㎡（合49亩） 间接利用：用地北面的山地公园 占地超50万㎡“自然生态绿化景观区” 公园距离用地约3公里，且有楼盘遮挡，直接观望可能性小，只能享受其带来的区域价值 都市景观走廊 绿化生态 走廊 本项目 50m 120m 110m 280m 3km 绿化生态走廊 现代都市景观走廊 自然生态绿化景观区 （山地公园） 本项目 3km 南面退让绿地 不利影响：整体道路噪污十分严重，东面高压线形象差，规避可能小 用地三面紧邻高级别道路，噪污影响大 东面：环城高速，较多货车往来，噪音、粉尘大 南面：长风东大街，东西向城市主干道，东面入城区的必经之路，车流量十分巨大 西面：太行路，未来南北向城市主干道，等级高，车流量预计将十分巨大 用地东面紧邻高压线，心理影响大 高压线离用地边线约50m，视线距离较近 项目 城市主干道 环城高速 高速引桥 高速收费站 地面高压线 复合 污染 单一污染 高压线走廊 高压线走廊 收费站 用地现状：开发新区，居住气氛弱；地块呈缓坡地形，开发难度不大 外部：四至多为施工中的新项目，环境脏乱 北面为东景苑，新古典风格，纯高层； 东景苑首排建筑距项目红线约45m（含退缩、道路） 内部：轮廓方正、用地平整 用地轮廓：东西长、南北短 东西：超370m，南北：超90m 地形条件：北至南、东至西的缓坡地形 南北高差约7~8m,坡度约4度 东西高差约5m，坡度1度（可忽略） 850 843 840 836 842 844 847 839 842 847 840 东环高速 长风东大街 851 850 东景苑（纯高层） 45m 用地内部 用地北面东景苑 约366m 约95m 约320m 项目净用地 照片视点 地块指标：属于小型规模、高开发强度、物业类型单一的项目 总占地：49543㎡（合74亩） 净用地：34241㎡（合51.3亩） 道路：15329㎡（合23亩） 容积率：3.0~4.0 商业比例：10%~20% 由于地块规模小，容积率偏高，物业类型不丰富，将以高层为绝对主力，故以容积率上限4.0为研究基础，以获得最优的地价成本 总建面：13.7万㎡（按净用地计） 周边商业用地多，配套完善；本项目商业规模有限，且用地小导致可实现的形式十分局限，整体缺乏竞争力，故以商业比例下限10%为研究基础 商业建面：13.7万x10%=1.37万㎡ 住宅建面：13.7万x90%=12.33万㎡ 对比同区其它代表项目，用地规模及容积率均不具有优势 同区项目 东景苑 万科紫台 礼顿山 金峰帝景 帝景晨曦 占地规模 5.7万㎡ 9.5万㎡ 12万㎡ 20万㎡ 14万㎡ 容积率 4.2 3.5 3.5 2.35 2.35 物业类型 纯高层 小高层 高层 小高层 高层 多层 小高 高层 多层 小高 高层 设计要求及限制 暂不考虑（不符合市场及定位，不利于项目发展，需与政府沟通） 严格控制 参考控制 （侧重现代感、都市感） 注：万科紫台沿路建筑被控制为浅色调的现代风格 控规要求（管控摘要）： 城市设计界面： 开敞、富有韵律的天际轮廓线；体现现代都市的景观风貌 建筑形态色彩设计： 建筑形式应采用板式和点式结合，转折条式和一般条式结合；尽量采用坡屋顶 居住建筑屋顶色彩可多样性，墙面色彩素雅，采用简洁明快的暖色调为主 公共绿地设计： 不宜多多建筑人工设施，园林建筑要简洁明快，朴实大方，体现时代气息 植物搭配应以乔木和小型草坪为主，乔、灌木宜成丛布置，留出足够的景