小区的公用建筑公用设施停车场产权归属问题小区的公用建筑的产权归属问题判断.doc

小区的公用建筑公用设施停车场产权归属问题 小区的公用建筑的产权归属问题判断，核心在于在商品房出售时，商品房销 售合同中的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积究竟各是多少，如何明确界定的。 而房地产开发商在此问题上，往往是模糊化处理。实际操作中，开发商为谋取利 益最大化，可能会将已经列为分摊的公用建筑二次出售。比如，小区停车场，其 其在设计建设和后续销售中，面积列入公用建筑的分摊中，却又再次将停车场车 位出售。因为，套内建筑面积和分摊的公用建筑面积在销售合同中界定不清楚。 小区所有业主一般不会一起，将各个业主各自的套内建筑面积和公用建筑面积合 在一起核算。我国又没有建立起测量师的制度。开发商往往有相当大的空子可钻。 当发生纠纷时，开发商利用信息不对称以及法规的漏洞（如缺乏有效的测量师制 度），占据优势。比如，国家目前对公用建筑面积的分摊只出台了《商品房销售 面积计算及公用建筑面积分摊规则》（1995）这一部门文件。而该文件，不够详 细。地方上，如北京市出台了细则。但实际操作时，由于缺乏中立结构。开发商 和*****很可能沆瀣一气。上面这个规则是对开发商有利的。但，这个规则仅仅 是部门文件，其法律效力有限。而实际中，《房地产管理法》和《物权法》都确 定了房地一致的原则。因此，可以通过土地权属的归属，来争取这些公用建筑的 权属。因为，小区作为一宗地往往是业主共有的。而那些公用建筑并不能提供土 地产权证明。小区业主的全体倒是比较容易证明小区土地的权属。以此来争取被 开发商二次出售的公用建筑的产权。以下，列取了国家有关部分对公用建筑分摊 的规定和几篇关于公用建筑分摊产权纠纷的论文及讨论。 一、国家规定 商品房公用建筑面积的分摊标准（据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊 规则》（1995） 1、公用建筑面积由以下两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下 室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； （2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体 水平投影面积的一半 2、公用建筑面积计算原则 （1）凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用 建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 （2）公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和， 并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积， 即为整栋建筑物的公用建筑面积。 二、北京市规定 北京市2000 年9 月26 日颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面 积分摊暂行规定》。 北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不 应计入的公用建筑空间。 1、分摊原则如下： （1） 商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的 公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内； （2） 为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局 部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊； （3） 公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位， 但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 2、可分摊的公用建筑面积如下： （1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、 电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、 消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅 炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服 务的专用设备用房。 （2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影 面积的一半。 3、不应计入的公用建筑面积如下： （1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地 下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 （2）售房单位自营、自用的房屋 （三）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包 括物业管理）用房。 附3 篇小文章： 住宅小区公用设施设备所有权初探 近年来，随着新建住宅小区不断追求更高的品质，不断完善各项配套设施， 也随着业主的维权意识不断增强，开发商与业主针对小区的配套设施，比如会所、 学校及幼儿园等所有权的归属问题发生了不少分歧，这个问题目前还不能用某条 条文来明确答复。但是依据法律规定以及从法律事务角度还是可以判断其产权归 属的。 目前可以通过四种方式对上述设施的产权进行判断:1、依据现行法律规 定； 2 、依据开发商与业主签定的《商品房买卖合同》；3 、依据办理产权的 实际操作程序； 4 、依据所有权的原理。现分别解释如下： 一、依据 1995 年建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊